[법률플러스] 공동저당의 법률관계

이준행 변호사 법무법인 마당

공동저당은 채권자가 동일한 채권의 담보로서 수개의 부동산 위에 저당권을 설정하는 것을 말한다. 공동저당의 목적 부동산 중 일부에 대하여 경매가 진행될 경우 채무자, 물상보증인, 채무자 및 물상보증인 소유 부동산의 후순위저당권자들 사이의 법률관계를 살펴보자.

우선 동일한 채권의 담보로 채무자 소유의 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우, 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례해 그 채권의 분담을 정한다(민법 제368조 제1항). 또한 공동저당 부동산 중 일부 부동산만을 경매해 그 대가를 먼저 배당하는 때에는, 공동저당권자는 그 대가로부터 채권 전부의 변제를 받을 수 있으나, 이 경우에 그 경매된 부동산의 후순위저당권자는 공동저당부동산을 동시에 경매하여 배당하였더라면 공동저당권자가 다른 부동산에서 변제받을 수 있었던 금액의 한도 내에서 공동저당권자에 대위하여 그 저당권을 실행할 수 있다(민법 제368조 제2항).

다음으로 공동저당 부동산의 일부는 채무자 소유이고, 일부는 물상보증인 소유인 경우, 위 각 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 경매법원으로서는 채무자 소유 부동산의 경매대가에서 공동저당권자에게 우선적으로 배당을 하고, 부족분이 있는 경우에 한하여 물상보증인 소유 부동산의 경매대가에서 추가로 배당을 하여야 한다(대법원 2010년 4월 15일 선고 2008다41475 판결 등 참조).

한편 채무자 소유 부동산이 먼저 경매돼 공동저당권자가 위 경매대금에서 근저당권의 피담보채권액을 모두 회수한 경우에는 물상보증인의 책임도 소멸하고, 이때 채무자 소유 부동산의 후순위(2번) 저당권자는 물상보증인 소유 부동산에 대하여 공동저당권자의 1번 근저당권을 대위행사할 수 없다(대법원 1996년 3월 8일 선고 95다36596 판결 등 참조).

반면에 물상보증인 소유의 부동산에 대하여 먼저 경매가 이뤄져 그 경매대금의 교부에 의하여 공동저당권자가 변제를 받은 때에는 물상보증인은 채무자에 대하여 구상권을 취득함과 동시에 민법 제481조, 제482조의 규정에 의한 변제자대위에 의해 채무자 소유의 부동산에 대한 1번 저당권을 취득하고, 이러한 경우 물상보증인 소유의 부동산에 대한 후순위저당권자는 물상보증인에게 이전한 1번 저당권으로 우선하여 변제를 받을 수 있다(대법원 2001년 6월 1일 선고 2001다21854 판결 등 참조).

위와 같이 대법원은 공동저당과 관련해 물상보증인과 채무자 소유 부동산의 후순위저당권자 사이의 이익충돌에 있어서, 물상보증인을 우선하는 입장에 있음을 유의할 필요가 있다.

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