[세상읽기] 전세사기를 예방하는 방법

김현준 수원미래연구원장·前 국세청장

전세권 또는 전세임차권은 우리나라 부동산에 존재하는 특별한 제도다. 특히 주택에 대한 전세임대차는 부동산 소유자와 이를 이용하는 임차인과의 관계이기 때문에 그 권리보호관계를 명확히 하기 위해 많은 제도 변화가 있었다. 전세권의 경우 물권적 권리로서 전세계약과 등기를 해야 효력이 발생하고 경매 등으로 처분 시 우선적 권리가 있으므로 비교적 큰 문제 없이 우리나라 고유의 부동산 권리의 하나로 발전했다.

그러나 전세임차권의 경우 채권적 권리로서 등기와 같은 절차가 없어 전세임차인의 권리보호가 상대적으로 약했다. 이러한 점을 보완하기 위해, 특히 주택 전세임차인의 권리 보호를 위해 ‘소액임차인 최우선변제제도’, ‘전입신고 및 확정일자제도’, ‘임대인 미납국세 열람제도’, ‘전세 임차권등기명령제도’, ‘전세보증금반환보증제도’ 등을 도입했다.

이러한 임차인 보호제도는 안정적인 주거생활 보장에 많은 기여를 해 온 것이 사실이지만 그 권리를 완벽하게 보호하지는 못했다.

최근 수원에서도 전세사기가 발생해 지역사회에 큰 충격과 파장을 불러왔다. 피해를 본 사람 대부분이 빌라, 연립주택, 원룸, 오피스텔 등에 거주하는 임차인들이라는 점에서 더욱 안타깝고 마음이 아프다. 이런 전세사기가 발생하는 데는 임대인, 중개업자 등이 연립주택 등의 시세를 과대평가해 임차인을 속이고 전세금을 시세보다 높은 금액으로 계약을 하는 데 그 원인이 있다.

연립주택, 빌라의 경우 아파트와 달리 거래가 많지 않아 매매나 전세의 시세를 정확히 알 수 없어 임차인들은 중개업자 등을 믿고 시세와 비슷하게 또는 높게 계약을 했다가 주택 가격의 하락으로 이른바 깡통전세(매매시세가 전세금보다 낮음)가 발생하는 것으로 이로 인해 그동안 어렵게 마련한 전세금을 떼이는 등의 재산적 피해뿐만 아니라 정신적 고통을 안고 어렵게 생활하는 것은 매우 가슴 아픈 일이다.

이러한 전세사기를 방지하기 위해서는 비용이 좀 들더라도 전세보증보험에 가입하는 것이 필수적이다. 그리고 임대주택의 시세보다 높게 전세계약을 체결하는 것을 예방하기 위해 중앙정부나 지방정부에서 하루빨리 연립주택, 빌라, 원룸, 오피스텔 등에 대해 주기적으로 감정평가를 해 평가한 가액을 시세로 공개, 전세계약 시 활용하는 방안도 고려해 볼 수 있다. 더 나아가 LH, SH, GH 등 공기업을 활용해 서민, 신혼부부, 청소년들이 거주할 수 있는 임대주택을 지속적으로 신축, 매입해 서민들에게 안정적인 주거환경을 제공하는 것이 중요하다.

우리나라가 세계 10위권을 다투는 경제대국인데 아직도 주거복지 측면에서는 가야 할 길이 멀다는 것은 우리 모두가 반성할 일이다. 우리 주변에서 이러한 전세사기로 인해 고통을 겪는 일은 다시는 없어야겠다.

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