“리츠 사지 말고, 리츠의 채권을 사라” 연 7% 회사채 발행하는 이지스

이지스밸류리츠, 300억원 공모채 발행 채비
‘매달 이자 지급’ 내세워 개인투자자 겨냥
리츠, 8%대 배당 이익에도 오히려 손실

이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사(이하 이지스밸류리츠)가 첫 회사채 발행을 앞두고 있는 가운데, 리츠 자체에 투자하는 것보다 이 회사 채권을 사는 게 더 낫다는 분석이 나오고 있다.

리츠의 배당률은 연 8%대에 육박하지만, 주가 하락을 고려하면 오히려 손실을 볼 공산이 크다. 반면 공모채에 투자하면 1년간 안정적으로 연 7%의 이자를 보장받는다. 단기간 돈이 묶인다는 걸 고려해도 채권을 사는 게 차라리 낫다는 계산이 나온다.

트윈트리타워. /이지스자산운용 제공.

8일 금융투자업계에 따르면, 이지스밸류리츠(A-, 안정적)는 300억원 규모의 공모채 발행을 준비하고 있다. 다음 주 중 증권신고서를 제출하고 이달 안에 발행까지 마무리할 계획이다. 만기는 1년으로 금리는 7%이며, 월 지급 이표채인 게 특징이다. 즉, 연 7%의 이자를 매달 나눠 받는다는 뜻이다. 개인 투자자 등 리테일 시장에서 투자 수요를 확보하려는 의도로 해석된다.

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자·운영해 얻은 수익을 투자자에게 돌려주는 주식회사다. 이지스밸류리츠는 종로 트윈트리타워와 시청 태평로빌딩, 이수화학 반포사옥 등 대형 오피스 자산을 주로 보유하고 있다. 올해 이지스밸류리츠의 배당 수익률은 공모가(5000원) 기준으로 8.3% 정도이며, 내년에도 8%대 배당을 목표로 삼고 있다.

이 리츠를 공모가에 샀다고 가정하면, 8%대 배당을 받아도 오히려 평가손실이 발생할 수 있다. 7일 이지스밸류리츠 종가는 4280원에 불과하다. 공모가 대비 14%가량 낮은 수준이다. 8%대 배당을 받아도 주가 하락에 따른 손실을 상쇄하기 어렵다. 채권을 사서 1년 동안 안전하게 연 7%대 이자를 받는 게 더 나은 셈이다.

금융투자업계의 한 관계자는 “임차 기간 등을 고려하면 단기간 이지스밸류리츠의 신용 등급이 바뀌거나 문제가 생길 가능성은 작다”면서 “부동산 자산 보유 특성상 신용등급 대비 이자가 높고, 월 지급 구조여서 리테일의 수요가 많을 것으로 보인다”고 전했다.

리츠 구조./ 국토교통부 제공

리츠는 저금리 시대 유용한 투자처였지만, 금리가 올라 이자 부담이 커지면서 매력을 잃었다. 대다수 리츠가 변동금리를 채택하고 있어 금리 인상의 직격탄을 맞았기 때문이다.

이지스밸류리츠 역시 리파이낸싱 목적으로 지난 8월 주주배정 유상증자(630억원)를 실시한 데 이어 이달 공모채 발행까지 추진하고 있다. 주식 시장이 위축되면서 유상증자, 메자닌 채권 등을 이용한 자금 조달보다 공모채 발행이 더 유리하다고 판단해 회사채 시장의 문을 두드린 것으로 보인다.

이지스밸류리츠의 금리는 신용등급을 고려할 때 상당히 높은 편인데, 이는 부동산 가치 하락에 대한 우려 때문으로 풀이된다. 이지스밸류리츠는 한국기업평가, 한국신용평가 두 곳으로부터 A-(안정적)의 신용 등급을 받았다. KIS자산평가에 따르면 6일 기준 1년물 무보증 공모 회사채 A- 금리는 5.25%다. 이지스밸류리츠가 발행하는 회사채 금리 7%와 비교하면 1%포인트(p) 이상 낮다.

이지스자산운용 관계자는 “국내 상장리츠들이 금리 인상으로 인해 고전을 면치 못하는 가운데 밸류리츠는 지난 7월 유상증자 가격 대비 주가가 오름세에 있다”며 “향후 리츠시장이 반등하면 기대 배당수익과 자본이득 상승을 동시에 추구할 수 있을 것”이라고 말했다.

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