신탁된 주택 전세사기 피하려면 신탁원부 통해 임대권한 확인해야

곽종규의 자산관리 법률

주택 소유자가 아닌 임대인과 임대차계약을 체결하면 임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대차로 보호받을 수 있을까. 이 경우 임차인은 주택임대차보호법에서 인정되는 대항력과 우선변제권을 행사해 임대차 종료 시 보증금을 우선변제 받는 것에 문제가 발생할 수 있다.

○주택임대차보호법 어디까지 적용되나

일반적으로 주택임대차보호법은 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차 계약이 체결된 경우에 적용된다. 주택임대차보호법은 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대 권한을 가진 임대인과 임대차 계약을 체결한 경우도 적용된다. 이 경우 임차인은 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있게 된다.

등기부상 주택 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결하는 경우 임대인이 적법한 임대 권한을 가지고 있는지 어떻게 알 수 있을까. 또 어떤 점을 주의해야 할까.

대표적으로 신탁된 주택을 생각해 볼 수 있다. 이 경우 임차인은 등기부상 소유자인 수탁자(신탁회사)가 아니라 기존 주택 소유자인 위탁자가 되는 경우가 대부분이다.

보통 부동산을 담보로 신탁을 설정하는 담보신탁을 살펴보면 주택 소유자인 위탁자가 신탁회사인 수탁자에 주택을 담보로 신탁하게 되면 신탁회사로 주택의 소유권이 이전되고 신탁회사가 주택의 소유자로 된다. 등기부상으로도 신탁을 원인으로 한 소유권 이전으로 신탁회사가 소유자로 표시된다. 이렇게 신탁된 주택의 임대차를 위탁자와 주택을 임차하는 계약을 체결하고 보증금을 지급한 후 그 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받는 경우가 많다. 만약 등기부상 소유자가 아닌 위탁자가 적법한 임대권한이 없는 경우라면 임차인의 이런 대비가 의미가 없게 될 수 있고 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없게 돼 보증금 우선변제권이 인정되지 않을 수 있다.

○임대차보증금 반환청구 어려울 수도

신탁된 주택을 임차하는 경우 등기부만으로는 임대인이 임대 권한을 가지고 있는지 확인하기 힘들다. 이때는 등기소를 방문해 위탁자에게 신탁 주택의 임대권한이 있는지를 확인해야 한다.

중개사를 통해 임대차 계약을 하는 경우는 중개사에게 이런 점을 확인해야 한다. 중개사는 임차인에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정 사실 및 그 법적인 의미와 효과 즉 대상 부동산의 소유자가 수탁자이고, 임대인 소유가 아닌 부동산에 관해 임대차계약이 체결되는 것이며, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임대차계약으로 대항할 수 없다는 점 등을 성실하고 정확하게 설명해야 할 의무가 있다.

신탁원부를 통해 확인할 수 있는 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙이 있으면 위탁자 명의로 신탁부동산인 주택을 임대할 수 있도록 약정했다면 위탁자에게 적법한 임대권한이 있다. 이런 임대차계약도 주택임대차보호법의 적용을 받고 대항력과 보증금에 대한 우선변제적 효력을 주장할 수 있게 된다. 이 경우 임차인은 위탁자와 임대차계약을 체결했으므로 임대인인 위탁자로부터 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있고 수탁자를 상대로는 임대차보증금의 반환을 청구할 수 없게 된다.

결론적으로 위에서 설명한 신탁 주택과 같이 소유권자가 아닌 임대인이 임대차계약의 당사자가 되는 경우 임차인으로서는 신탁원부 등을 통해 임대권한 유무를 확인해야 한다. 그렇지 않으면 임대차보증금 반환청구와 같은 권리행사가 어려울 수 있다는 점을 주의해야 한다.

곽종규 KB증권 변호사

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