수익형부동산 대장주의 몰락…마음대로 팔지도 못해, 도대체 무슨 일이

서울 오피스텔 전세거래량 1년전比 18.1%↓
역전세에 반환보증보험 가입 요건 강화까지 이중고
서울 오피스텔 낙찰률 한자릿수로 뚝

서울의 한 부동산중개업소 전면부에 오피스텔 매물 안내장이 붙어 있다. [사진 = 연합뉴스]

전세사기의 여파로 빌라, 오피스텔 등 비아파트 전세 시장이 얼어붙으면서 임대인들의 한숨이 깊어지고 있다.

7일 서울부동산정보광장 자료에 따르면 올해 1월부터 8월까지 서울 오피스텔 전세거래량은 1만7932건으로 전년 동기(2만1882건)보다 18.1% 줄었다. 반면, 같은 기간 아파트 전세 거래량은 10만157건에서 10만9893건으로 9.72% 증가했다.

앞서 정부는 지난 5월부터 전세사기 예방을 위해 반환보증보험 가입 요건을 강화했다. 기존에는 공시가격의 150%까지 주택 가격을 산정했지만, 올해 5월 1일부터 공시가격의 140%, 주택 가격의 90%까지 보증 요건이 강화됐다.

이에 따라 공시지가 126%까지 전세 보증이 가능해졌다. 또 지난해 대비 전국 평균 공시가격은 약 18.6% 하락해 전세 보증 가입 요건은 더 까다로워졌다.

그러나 오히려 비아파트 기피 현상으로 역전세난이 닥치고, 임차인에게 보증금을 돌려주지 못해 파산 위기에 놓이는 임대인들이 늘어나자 임대인들의 불만은 점점 커지고 있다.

서울 동대무구 소재 등록임대사업자 B씨는 “다시 오피스텔을 살 기회가 있다면 절대 임대사업자 등록을 하지 않을 것”이라며 “세금혜택을 준다고 해서 등록했는데 보증금을 올리기는커녕 더 내려야 하고 매물을 마음대로 팔지도 못하는 등 규제에 가로막혀 오히려 적자가 나고 있다”고 토로했다.

최근 정부가 비아파트 공급 활성화를 위해 건설자금·보증 지원, 공유 차량 활용 조건의 주차장 확보 기준 완화, 청약에서 무주택자로 간주하는 소형주택 범위 확대 등의 지원대책을 내놨다. 그러나 시장에서는 기존 구축 비아파트도 제대로 거래가 안 되고 있는 상황에서 신규 공급 활성화는 기대하기 어렵다고 입을 모은다.

서울 오피스텔 낙찰률 한자릿수 뚝

오피스텔 시장 침체는 경매시장에서도 확인할 수 있다. 지난달 서울 경매시장에서 오피스텔 매물은 적체된 반면 낙찰은 일부에 불과해 낙찰률이 한자릿수에 머물렀다.

지지옥션 자료를 보면 서울 오피스텔 경매 낙찰률이 8개월만에 한자릿수를 기록했다. 지난달 서울 오피스텔(주거용) 낙찰률은 9.6%로 집계됐다. 187건 중 18건만 낙찰된 것으로 10건 중 1건 수준이다. 낙찰률이 한자릿수를 기록한 건 올해 2월 7.8% 이후 처음이다.

낙찰률은 지난 6월(20.4%) 최고를 기록한 뒤 하락세다. 낙찰가율도 84.1%로 지난 6월(81.5%) 이후 가장 낮다.

낙찰 받는 사람이 없다 보니 오피스텔 경매 물건은 갈수록 쌓이고 있다. 서울 오피스텔 경매 물건은 10월 187건으로 지난해 같은 기간 57건의 3배가 넘는 규모다. 7월 78건에서 8월 116건, 9월 142건, 10월까지 3개월 연속 증가세다.

경매업계는 오피스텔 경매 인기가 시들해진 이유로 금리와 매매시장을 꼽았다. 대출 비율이 높은 수익형 부동산 특성상 금리에 영향을 많이 받기 때문이다. 또 올 초 1·3대책을 통해 부동산 규제완화 및 특례보금자리론으로 아파트 매매 수요가 늘어난 것도 영향이 컸다.

실제 올해 들어 서울 오피스텔 매매거래량은 2월 935건으로 연중 최고치를 찍은 뒤 10월(553건)까지 감소세다.

전문가들은 당분간 오피스텔을 찾는 투자자는 드물 것으로 봤다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “과거 아파트값 상승기 때 아파트 대체 역할로 중대형 오피스텔이 인기가 있었지만 현재는 찾는 이가 없다”라며 “금리가 떨어지지 않는 이상 현재와 같은 시장 분위기가 이어질 것”이라고 내다봤다.

오피스텔에 대한 정책 변화가 없는 것도 투자를 망설이는 이유로 지목된다. 세입자가 오피스텔을 주거 목적으로 전입신고한 경우 임대인은 세법상 주택 수에 포함된다. 다주택자가 되는 셈이다. 당초 오피스텔 소유주들은 오피스텔 주택 수 제외를 주장하며 규제완화를 요구했다. 그러나 정부는 이에 대해 아직 명확한 답변을 내놓지 않고 있다.

한편, 정부는 2020년 8월부터 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하고 주거용으로 사용하기 위해 전입신고를 한 경우 주택으로 간주, 종합부동산세 등 보유세를 부과하고 있다. 양도 시점에도 기존에 주택을 갖고 있는 경우 다주택자로 취급돼 양도세가 중과되고, 추가로 주택을 취득할 경우에도 다주택자로 보고 취득세 중과가 적용되고 있다.

그러나 취득세는 용도와 상관 없이 4%의 세율을 일괄 적용하고 있다.