재개발·재건축 조합원입주권 양도 시 비과세 적용 요건은?

올해 초 정부가 실거주 의무를 폐지하고 분양권 전매제한을 완화하는 대책을 발표한 이후 부동산 시장이 다시 활기를 찾는 모양새다. 이러한 가운데 단군 이래 최대 규모의 재건축 단지라 불리는 ‘올림픽파크포레온’의 입주가 1년여 앞으로 다가오면서, 조합원입주권 양도에 따른 세무처리에 대한 관심 역시 크게 늘고 있다.

이와 관련해 부동산 부문 양도·상속·증여 세금 전문 이종명 세무사(한빛세무법인 잠실지점 소속)를 통해 조합원입주권 양도 시 비과세 적용 등 절세 노하우에 대해 알아보았다.

조합원 입주권 양도 시 비과세 적용을 받을 수 있나

조합원입주권은 소득세법상 △도시정비법에 따른 재건축사업·재개발사업 △소규모주택정비법에 따른 자율주택정비사업·가로주택정비사업·소규모재건축사업·소규모재개발사업 등에 따라 입주자로 선정된 지위를 말한다.

다음 세 가지 요건을 동시에 충족한다면 조합원입주권 양도 시 비과세 혜택을 적용 받을 수 있다.

첫째, 관리처분계획인가일 기준 이전에 자격 취득한 원조합원의 조합원입주권이어야 한다. 관리처분계획인가일 이후에 입주권을 취득하여 조합원 자격을 승계 받은 승계조합원이라면 비과세 적용 대상에서 제외된다.

둘째, 매도인이 관리처분계획인가일 이전 2년이상 보유(2017.8.3. 이후 조정지역 주택 취득 시 2년 이상 거주)를 해야한다. 단, 관리처분계획인가일까지 2년 이상 보유 및 거주를 하지 못했어도 기존 주택을 철거하기 전까지 실제 주거용으로 사용했다는 사실을 입증하면 예외적으로 보유기간 등이 인정된다. 실제 주거용으로 사용하는 것은 본인이 직접 거주하는 것뿐 아니라 타인에게 주거용으로 임대하는 경우도 포함한다.

셋째, 조합원입주권 양도 당시 다른 주택·조합원입주권·분양권이 없거나 1주택만 보유하고 있어야 한다. 이는 양도일을 기준으로 판단하므로 양도 당시 다른 주택·조합원입주권·분양권이 없다면 그전에 보유했더라도 상관없다.

단, 분양권이 없어야 한다는 요건은 지난해 개정된 것이므로 22년 1월 1일 이후 취득한 조합원입주권에 대해서 적용되며, 보유하지 않아야 하는 분양권 역시 개정 이후 취득한 분양권을 대상으로 한다.

만약 조합원입주권 양도 당시 다른 1주택을 보유했다고 해도 관리처분계획인가일 이후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 내 조합원입주권을 양도한다면 예외적으로 비과세 혜택을 적용 받을 수 있다.

앞서 언급한 세 가지 요건 모두 양도소득세(국세)는 지방세인 취득세나 재산세와 달리 주택의 멸실 여부와 상관없이 관리처분계획인가일을 기준으로 주택(부동산)과 조합원입주권(권리)을 구분한다는 점을 명심해야 한다.

원조합원이 조합원 입주권을 양도할 때의 세금 혜택은 없나

원조합원이 조합원입주권을 양도할 때는 장기보유특별공제도 적용 받을 수 있다. 장기보유특별공제는 원칙적으로 3년 이상 보유한 토지 및 건물에 한해 적용되므로 조합원입주권 양도 시에는 적용되지 않는다. 하지만 조합원입주권은 관리처분계획인가일을 기준으로 주택이 조합원입주권으로 전환되기 때문에 예외적으로 관리처분계획인가일 전 양도차익(종전부동산 양도차익)에 대해서는 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

관리처분계획인가일 이후 종전주택이 멸실되지 않은 상태에서 조합원입주권을 양도하더라도 관리처분계획인가일까지의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있다. 장기보유특별공제는 당초 구주택을 취득한 원조합원의 경우 적용하며, 승계조합원이 입주권을 양도하는 경우에는 적용되지 않는다는 점을 유의해야한다.

이종명 세무사는 “1주택만 소유하는 경우 관리처분계획인가일 이전 종전부동산 상태로 양도하는 것이 관리처분계획인가일 이후 입주권 상태로 양도하는 것보다 세부담 측면에서 유리할 수 있다”면서도 “각각의 상황에 따라 달라질 수 있으므로 조합원입주권 취득 및 매매 계획이 있다면 부동산 특화 세무사의 자문을 구해야 제대로 된 세제 혜택을 받을 수 있다”고 조언했다.

한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com

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