[법] 부동산 계약 중도 파기, 계약금·가계약금 분쟁 사례와 해결방안

주택이나 상가 등 부동산 매매를 할 경우 매매대금의 액수가 크기 때문에 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 순차적으로 지급하는 것이 일반적이다.

유재벌 법무법인 센트로 변호사/사진제공=법무법인 센트로

실무상 매매계약 당일 계약서를 작성하고 매수인은 매도인에게 매매대금의 10%를 계약금으로 지급한다.

그 이후 매수인은 중도금 지급기일에 중도금을 지급하고, 잔금일에 나머지 잔금을 지급하면서 매도인으로부터 소유권이전 등기서류 교부 및 건물인도를 받게 된다.

우리 민법 제565조 제1항에 따르면 계약을 체결하였으나 계약금만 교부된 상태에서는, 계약금을 교부한 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약금을 수령한 매도인은 교부받은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.

만약 매매대금 10억 원, 계약금 1억 원으로 하는 매매계약을 체결하면서 계약금 1억 원 중 1000만 원만 계약 당일에 지급하고 나머지 9,000만 원은 다음에 지급하기로 한 경우 당사자가 매매계약을 파기하기 위해서는 얼마를 상환해야 할까?

대법원은 "계약금만 일부 지급된 경우에는 계약금 계약은 성립하지 아니하였으므로 당사자가 임의로 주계약인 매매계약을 해제할 수 없다"고 판시하면서도 "계약금 일부만 지급된 경우에 매도인이 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정계약금이라고 봄이 타당하므로 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다.

계약당사자가 손해배상액을 계약금 상당액으로 예정한 경우에 계약금계약이 불성립하였다고 하여 당연히 손해배상액의 예정까지 불성립하는 것은 아니다."라고 판시하였다. 많은 사람들이 이를 '가계약'에 관한 판결로 오해하는데, 이는 가계약에 관한 판결이 아니라 '(본) 계약이 체결되었으나 계약금 중 일부만 지급된 경우'에 해당하는 판례이므로 주의를 요한다. 하급심 중에도 "위 대법원 판결은 매매계약서를 작성하여 확실하게 계약을 체결한 상태에서 매수인이 약정 계약금 중 일부만 지급한 사안에 관한 것으로서 가계약금의 사안과는 사실관계가 근본적으로 다르다."고 판시한 바 있다.

본 계약이 체결되었으나 계약금 중 일부만 지급된 경우로 인정된 사안의 하급심 판결 경향을 보면, 위와 같은 경우에 매도인이 해제할 때에는 원칙적으로 자신이 지급받은 1,000만 원을 원상회복으로 반환하고 위약금 1억 원도 매수인에게 지급해야 한다고 했고, 반대로 매수인이 해제하는 경우에는 원칙적으로 9천만 원(약정 계약금 1억 원-기지급 금액 1천만 원)을 지급해야 한다고 판시한 바 있다. 다만 이 경우에도 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 손해배상액 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 감액할 수 있는바, 재판부가 위약금 상당 부분을 감액한 사안도 있다.

가계약금만 지급된 상태에서 본 계약이 이루어지지 않고 계약체결이 일방에 의해 파기된 경우에도 그 가계약금의 반환 여부에 관하여 분쟁이 발생한다.

이에 관하여 대법원은 "가계약금에 관하여 해약금 약정이 있다고 인정하기 위해서는 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다. 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음을 명백히 인정되지 아니하는 한 교부자가 스스로 계약체결을 포기하더라도 가계약금이 수령자에게 몰취되는 것으로 볼 수 없다"라고 판시하였다.

위 대법원 판결 이후의 하급심은 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었다는 사실이 인정하기 부족하다는 이유로 수령자(매도희망자)는 교부자(매수희망자)에게 가계약금 명목으로 교부받은 금원을 반환할 의무가 있다고 판시하였다.

수령자(매도희망자)로서는 위와 같은 가계약금 반환을 방지하기 위해서는 교부받은 가계약금을 해약금 또는 위약금으로 하기로 하는 특별한 사정에 관하여 교부자(매수희망자)의 명시적인 동의를 받는 것이 바람직하고, 중개인 역시 사전에 당사자들로 하여금 이를 카톡·문자·이메일 등으로 명확히 하도록 하여 분쟁을 사전에 방지하는 것이 좋다. 계약에 관련된 법률문제는 사실관계마다 다르게 판단될 수 있는바 구체적인 자료를 가지고 법률전문가인 변호사에게 자문을 구하는 것이 바람직하다. /글 유재벌 법무법인 센트로 변호사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr