“강남 임대료 너무 비싸졌어요”…요즘 스타트업 몰리는 이곳

여의도 신규 오피스 속속 선임차
임대차 시장 활기에 공실률 ‘뚝’

[사진 출처=연합뉴스]

서울 강남 업무지구(GBD)보다 여의도 업무지구(YBD)의 빈 사무실이 적은 것으로 나타났다. IT업계 부진으로 강남에 밀집된 중소·벤처기업이 하나둘씩 사무실을 줄이거나 중도에 계약을 해지하고 나섰기 때문이다. 반면 여의도는 신규 오피스가 대거 공급되며 높은 관심을 받는 모양새다.

상업용 부동산 전문기업 알스퀘어는 6일 이 같은 내용이 담긴 ‘2023년 3분기(7~9월) 오피스 시장 보고서’를 발표했다. 보고서에 따르면 서울 전역의 평균 오피스 공실률은 2.2%로 직전 분기와 같았다. 임대료 변화도 크지 않았다. 무상임대(렌트프리)를 적용하지 않은 평균 명목 임대료는 3.3㎡(1평) 당 9만원으로 전 분기보다 0.9% 정도만 올랐다.

여의도 오피스 평균 공실률 [사진출처=알스퀘어]

강남 오피스 공실률은 전 분기 대비 0.3%포인트 오른 1.8%로 집계됐다. 소형과 중형 오피스 공실률이 모두 0.4~0.5%포인트 오르며 전체 공실률이 상승하는 결과가 나타났다. 반면 평당 명목임대료는 평균 10만원으로 전 분기 대비 약 1.13% 늘어났다.

알스퀘어 측은 “임대료 상향과 경기 악화로 중소형 IT벤처기업의 지불 여력이 많이 감소했다”며 “이들 기업이 주로 쓰는 중소형 빌딩의 전용면적 100~300평대 오피스에서 사무실을 줄이거나 중도해지를 하는 사례가 꾸준히 관측되고 있다”고 말했다. 다만 강남 권역의 임차 수요가 높기에 해당 공실 면적은 즉각 흡수되고 있다고 평가했다.

여의도 오피스 시장에선 사뭇 다른 분위기가 감지된다. YBD 평균 오피스 공실률은 전기 대비 0.1%포인트 하락한 1.4%를 기록했다. 이는 서울 주요 권역 가운데 가장 낮은 공실률이다. 강남 평균 공실률보다도 0.4%포인트 낮다. 신규 오피스가 대거 공급되며 임대차 시장이 활기를 띠고 있는 게 공실률을 낮춘 요소라고 알스퀘어 측은 분석했다.

상승하는 여의도 오피스 임대료 [사진출처=알스퀘어]

보통 신규 오피스가 공급되면 공실률이 치솟지만 YBD에선 낮은 공실률이 계속 유지될 것으로 전망된다. 올해 준공된 브라이튼 여의도의 오피스 ‘앵커원’이나 앞으로 나올 ‘TP타워’가 상당수 선임차를 완료했기 때문이다. 임대차 시장 활기는 임대료 상승으로 이어지고 있다. YBD의 3분기 평균 명목임대료는 작년보다 12.1% 상승한 8만9000원으로 파악됐다.

서울 도심(CBD)의 오피스 공실률도 전 분기 대비 0.4%포인트 줄어든 2.9%로 확인됐다. 올해 1분기 서울역 인근의 대형빌딩이 리모델링에 돌입하며 공실률이 일시적으로 증가했지만 점차 이전 수준을 되찾아가고 있다. CBD의 평균 명목임대료는 10만4000원으로 전분기와 비슷한 수준이었다.

올해 3분기 서울과 분당 권역 오피스 거래 규모는 2조5900억원 수준이었다. 이는 지난해 같은 기간보다 33.9% 감소한 수치다. 같은 기간 총 거래면적도 22% 감소한 9만9000평으로 집계됐다.

진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 이사는 “유동성이 쪼그라들고, 금리 인상이 이어지며 상업용 부동산 투자 시장 부담이 가중되고 있다”면서도 “3분기 오피스 거래액 중 대형 오피스가 차지하는 비중은 약 66%로, 우량 안전자산을 중심으로 투자자 선호는 여전히 지속되는 중“이라고 밝혔다.