상가시장, 양극화를 넘어 ‘초양극화’ 시대로 [한경부동산밸류업센터]

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대한민국 상가시장이 양극화를 넘어 초양극화 시대로 급변하고 있다. 돌이켜보건대 상가시장은 코로나19가 대유행했던 지난 3~4년 동안 정부 주도의 강도 높은 사회적 거리 두기(집합금지명령, 영업 시간제한 등)로 상권 쇠퇴, 매출액 감소, 공실 증가, 자영업자 줄폐업이라는 사상 초유의 암흑기를 피할 수 없었다. 그런데 불행 중 다행이랄까, 올해 들어 탈코로나 시대가 본격화되면서 상가시장이 점차 활기를 되찾고 있는 모양새다. 다만 상가시장이 양극화를 넘어 초양극화 시대로 빠르게 재편되고 있다는 게 다소 낯설 뿐이다.

상가 공실률이 말해주는 초양극화 시대

코로나19 팬데믹을 거치면서 대한민국 상가시장은 이른바 ‘될 곳만 되는’ 초양극화 시대로 빠르게 변모하고 있다. 상가시장의 활성화 정도를 객관적으로 알 수 있는 지표 중 하나로 ‘상가 공실률’이 있다. 한국부동산원이 발표한 ‘2023년 2분기 상가(중대형·소규모·집합 상가) 공실률’을 살펴보면, 지역별 양극화가 심화되고 있음은 물론, 더욱 세분화되고 있음을 알 수 있다. 실제로 서울 및 수도권(경기·인천)의 집합 상가 공실률(5~8%)은 한 자리 수에 머물러 있는 반면, 지방의 경우 경북(26.8%), 전남(22.5%), 울산(18.2%), 세종(15.7%) 등 상당수 지역들이 두 자리 수 공실률을 기록하고 있다. 상가시장이 지역에 따라 양극화를 보이고 있는 것이다.

한 가지 특이한 점은 이 같은 지역별 양극화 현상이 과거보다 더욱 세분화되고 있다는 사실이다. 일례로 같은 서울 내라도 도심과 강남의 차이는 제법 커 보였다. 서울 도심의 집합 상가 공실률이 11.0%, 중대형 상가는 15.3%, 소규모 상가는 8.8%인 반면, 서울 강남의 경우 집합 상가 공실률이 5.4%, 중대형 상가는 8.0%, 소규모 상가는 0.9%로 나타났다. 심지어 한 지붕 서울 강남(광역상권) 내일지라도 좀 더 국지적으로 들여다보면 서로 많이 달랐는데, 일례로 강남의 하위상권인 압구정의 경우 집합 상가 공실률이 1.8%, 중대형 상가 공실률 역시 3.5%에 불과했지만, 논현역의 경우 집합 상가는 10.2%, 중대형은 17.1%에 달했다. 이처럼 비록 같은 서울, 같은 강남 내일지라도 상가시장의 온도차는 확연했다. 이른바 ‘될 곳만 되는’ 상가시장 초양극화 시대가 자리한 것이다.

경쟁력 있는 콘텐츠가 답이다

평일 오후에도 익선동 골목골목에는 사람들이 넘쳐났다 (사진=집코노미)

코로나19 장기화 및 고금리에 따른 가처분소득감소로 소비심리가 크게 위축된 가운데 기존의 가두상권(거리상권)은 침체의 늪에서 허우적거리고 있는 반면, 경쟁력 있는 콘텐츠를 보유한 골목상권은 핫플레이스로 거듭나 수많은 사람들의 환대를 받고 있다. 비록 골목에서 출발했지만 스토리가 담긴 경쟁력 있는 콘텐츠를 보유함으로써 젊은 층의 무한유입과 함께 명품상권으로 거듭난 것이다. 대표적인 사례로 서울 종로구 익선동 한옥마을 상권을 들 수 있다. 익선동 한옥마을은 전통문화와 상권이 한데 어우러져 과거와 현재가 공존하는 곳으로 유명하며, 10~20대에서부터 30~40대, 심지어 50~60대에 이르기까지 다양한 연령층에서 선호하는 최고의 핫플레이스이다. 서울 종로구 도심 한복판에서 100년 된 한옥마을을 구경할 수 있고, 퓨전식으로 개조된 카페나 음식점, 아기자기한 편집숍 등이 혼재해 있어 인기만점이다. 상가시장 초양극화 시대를 이끌어갈 해법을 경쟁력 있는 콘텐츠에서 찾아야하는 이유가 여기에 있다. 

MZ세대를 잡은 상권만 떴다

술집이 밀집한 을지로의 한 거리. (사진=김대영 기자)

상권의 흥망성쇠는 주 소비층을 얼마나 많이, 또 얼마나 안정적으로 확보하느냐에 달려있다. 코로나19 팬데믹 이후 대한민국의 상권을 쥐락펴락하고 있는 존재는 다름 아닌 10~30대 연령층으로 구성된 MZ세대였다. 실제로 이들은 핫플레이스를 찾아 대한민국의 곳곳을 돌아다녔으며, 없는 상권을 만들어내거나 미약한 상권을 확장 강화시키기도 했다. 관련하여 대표적인 사례로 ‘힙지로 상권’을 들 수 있다. 사실 힙지로 상권은 MZ세대가 찾아오기 전까지만 해도 인쇄소, 조명가게, 공구상, 음식점 등이 혼재된 그저 평범한 도심지 뒷골목 상권이었다. 하지만 MZ세대를 붙잡고 난 뒤부터는 새로 생긴 가게만 해도 수백 개가 넘을 정도로 제대로 떠버리 유명상권으로 자리했다. 반면 MZ세대의 철저한 외면으로 상권이 급격히 쇠퇴하면서 고전하고 있는 곳도 적지 않았다. 전통시장, 대학가, 아파트단지, 오피스타운 등을 중심으로 구성된 기존 상권의 경우 경기침체와 맞물려 공실이 꾸준히 늘고 있는 실정이다. MZ세대를 잡은 상권과 그렇지 못한 상권 간의 갭은 향후 시간이 흐를수록 더욱 확산될 전망이다. 본의 아니게 상가시장 초양극화 시대의 마중물이 된 MZ세대였다.

트렌드에 민감하라

2014년의 경리단길 대한민국의 수많은 '리단길'의 원조다. (사진=한경DB)

코로나19 팬데믹 이후 지금까지도 전통상권은 소비층의 구매력 감소로 곤란을 겪고 있는 반면, 트렌드 리딩 상권(익선동 · 힙지로 · 열정도 · 망리단길 상권 등)은 최신 트렌드와 이색적인 경험을 추구하는 MZ세대의 구애에 힘입어 나름 호황을 누리고 있다. 트렌드는 단순히 유행하다 소멸되는 일시적인 현상이 아니라 시대의 전환기에 소비행태가 달라지는 방향을 확인하고 미래의 변화를 가늠하는 척도로 기능한다. 실제로 트렌드 리딩 상권에 입지한 점포의 경우 임대료 하락은커녕 상승으로까지 이어지고 있다. 대한민국의 최대 소비층이라고 말할 수 있는 MZ세대의 경우 최신 트렌드에 관심이 많고 이색적인 경험을 중요시하는 만큼, 쇠락해가는 전통상권보다는 트렌드 리딩 상권에 투자하는 편이 좋아 보인다.

무인점포 (사진=한경DB)

한편 근래 들어 각종 무인점포가 지역상권 안으로 빠르게 유입되고 있는데, 이는 경기침체가 최저임금상승에 따른 인건비 부담과 겹치면서 나름 해결사로 떠올랐기 때문이다. 무인점포는 그 유형도 매우 다양한데, 아이스크림 · 과자 · 신선식품 · 편의점 · 노래방 · 빨래방에서부터 사진관 · 세차장 · 성인용품점 · 모텔에 이르기까지 각양각색이다. 코로나19 팬데믹 이후 급격히 늘어난 무인점포가 이제는 상권 트렌드로 완전히 자리한 모양새다. 점포의 무인화는 이제 거스를 수 없는 추세가 됐다. 트렌드는 상가시장의 성패를 좌우할 만큼 매우 중요한 변수임을 잊지 말아야 할 것이다.

지금은 SNS 시대

성수동은 최근 MZ세대가 자주 오가는 '힙플레이스'다. 사진은 블루보틀 1호점 개점식의 모습.(사진=한경DB)

각종 SNS(사회관계망서비스)는 상가시장의 초양극화를 가속화시키는 매개체로써 왕성한 기능을 발휘하고 있다. 특히 대한민국 상가시장의 주 소비층인인 MZ세대의 경우 자신들이 직접 겪었던 소소한 경험담을 SNS를 통해 타인과 소통하는 것을 즐겨한다. 만일 스토리텔링만 된다면 당장 어디든 찾아갈 기세다. SNS가 상가시장의 초양극화 시대를 가속화시키고 있다.

이동현 하나은행 자산관리컨설팅센터 부동산투자자문팀 부동산 수석전문위원

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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