한국인 중국 땅 못 사는데 중국인 한국 토지 보유 급증...”외국인 부동산 취득세 높여야”

외국인 가족관계, 사실상 구청이 파악 불가능
취득세 중과 국적 무관하지만, 외국인은 ‘1가구 N주택’ 알 수 없어
中, 외국인 부동산 구입 제한…”한국도 상호주의로 제한 가능”
외국인에 ‘취득세 중과 후 조건 따져 환급’ 제안

“‘추가외국인취득세중과’ 제도를 도입하면 세입 증대 효과는 물론 일부 외국인의 국내 주택 투기 수요를 억제하고 주택가격 변동 폭을 감소시킬 수 있으며, 자국민을 역차별하지 않을 수 있다.”

외국인이 국내 주택을 사들여 집값 상승을 부추긴다는 주장이 나와 논란이 되고 있는 가운데, 투기 목적으로는 집을 구입하지 않도록 세제(稅制)를 개편하자는 주장이 서울 한 자치구 동아리에서 나왔다. 현재의 세금 제도는 내국인이 외국인보다 부동산 투자에서 역차별을 받고 있어 합리적으로 시정할 필요가 있다는 내용도 담겼다.

지난달 22일 서울 남산에서 바라본 도심 아파트. /연합뉴스

5일 서울 서대문구에 따르면 지방세제를 연구하는 구청 직원 동아리 ‘서대문센세(稅)이션’ 팀이 지난달 26일 한국지방세연구원이 개최한 ‘2023년 전국 지방세연구동아리 우수논문 발표대회’에서 우수상을 수상했다. 이 동아리는 서대문구 강환복 기획재정국장이 회장을 맡았고, 세무1과·2과 등에서 6~9급 공무원 9명이 회원으로 가입해 있다.

◇”외국인 주택 구입할 때 국내 동거가족 정보 제출해야”

일선 현장에서 세무 업무를 하는 구청 공무원들은 현 제도가 내국인이 역차별을 받도록 설계돼 있다고 지적했다. 한국 정부는 실수요자를 보호하고 부동산 시장을 안정화할 목적으로 2020년부터 다주택자에 대해 취득세를 중과하기 시작했다. 1세대가 보유한 주택이 몇 채인지에 따라 1~12%의 세율이 적용된다. 해외 국적자라도 예외는 없다. 그런데 가족관계 정보가 전산화되어 있는 내국인과 달리 외국인은 세대원을 파악하기 어렵다는 게 서대문센세이션의 지적이다.

외국인이 국내에서 90일 넘게 체류하려면 ‘외국인등록’을 해야 하는데, 이 때 ‘등록외국인기록표’(이하 기록표)를 작성한다. 기록표에는 본인과 한국 내 체류하는 가족을 적는다. 기록표는 지방출입국·외국인관서에 비치하고, 시·군·구에는 외국인등록표를 보낸다.

그런데 외국인 등록표에는 국내 동거가족 기입란 자체가 없어 지자체가 외국인의 세대원을 정확하게 파악할 수 없다는 단점이 있다. 다주택자에게 취득세를 중과할 수 있는 기초 자료가 없는 셈이다. 서대문센세이션은 “국내에 살지 않는 비거주 외국인 세대원 파악은 불가능에 가깝다”고 했다.

주민등록법에도 문제가 있다고 지적했다. 2018년 새 주민등록법 시행령에 따라 외국인이 내국인 세대주와 같은 집에 살고 있으면 ‘세대별 주민등록표’에 기재할 수 있게 됐다. 그런데 외국인 본인이나 세대주, 세대원이 ‘신청’해야만 세대별 주민등록표에 기록된다. 신청하지 않고 누락되더라도 법적으로 문제가 없다.

서대문센세이션은 출입국관리법과 지방세법 등 관련 법을 개정해 외국인등록표와 등록외국인기록표를 외국인 세대원 정보가 포함된 기록표를 기준으로 일원화하자고 제안했다. 또 외국인이 주택을 구입할 때 외국인 본인을 중심으로 국내 동거가족 정보가 있는 ‘외국인등록사실증명서’ 또는 ‘국내거소신고사실증명서’를 제출하면 다주택 여부를 확인할 수 있다고 설명했다.

내국인과 달리 외국인은 가구 구성원을 정확하게 파악하기 어렵다. /서대문센세이션 자료

◇”한국인 중국서 토지 못 사는데 중국인 한국 토지 보유 비중 증가”

서대문센세이션은 취득세는 상호주의 원칙을 고려해야 한다고 했다. 경제협력개발기구(OECD)의 ‘소득 및 자본에 대한 모델조세협약’에는 “거주와 관련해 동일한 상황에 있는 다른 쪽 체약국 국민이 부담할 수 있는 조세보다 더 과중한 요건을 부담하지 아니한다”는 내용이 있다. 상대국이 부동산을 산 외국인에게 내국인보다 많은 세금을 물리지 않으면, 한국도 해당 국적 외국인에게 차등 과세를 할 수 없다는 의미라고 설명했다.

외국인이 부동산을 살 때 세금을 더 매기는 국가·지역은 캐나다·홍콩·싱가포르가 있다. 캐나다 브리티시컬럼비아주는 내국인이 부동산을 매입하면 우리의 취득세와 유사한 재산이전세를 1~3% 세율로 부과한다. 외국인에게는 가격에 무관하게 20%를 세금으로 내도록 한다. 캐나다 정부는 올해 1월부터 2년간 캐나다인이 아닌 사람이 주거용 부동산을 살 수 없도록 했다. 홍콩과 싱가포르도 외국인에게 주택 취득세를 내국인보다 2배 정도 중과하고 있다.

캐나다·홍콩·싱가포르가 외국인 부동산 투자를 규제하는 것은 중국인들이 주택을 사들이며 부동산 가격이 치솟았기 때문이다. 그런데 중국에서는 원칙적으로 외국인이 부동산을 살 수 없다. 베트남·태국·사우디아라비아도 마찬가지다.

서대문센세이션은 “현행 ‘부동산거래신고에 관한 법률’은 외국인의 부동산 거래에 상호주의를 명시하고 있다”며 “우리 국민의 자국 부동산 취득을 금지하는 중국인에 대해 우리 정부도 같은 규제를 할 수 있다”고 했다. 그러면서 “우리 국민은 중국에서 토지를 소유할 수 없는데 중국인이 한국 토지를 보유하는 비중이 빠르게 증가하는 것은 국가적인 문제가 될 수 있다”며 “주거용 부동산은 더 엄격하게 제한해야 한다”고 주장했다.

그래서 대안으로는 제시한 것이 ‘추가외국인취득세’다. 외국인이 국내 부동산을 매입하면 기본적으로 내야 하는 취득세에 추가 세율(조정지역 12%, 비조정지역 6%)을 더해 세금을 납부하게 하자는 것이다. 외국인이 조정지역에서 3주택자가 된다면 내국인과 같은 취득세 12%에 추가로 12%를 더 내 최종적으로 24%의 세율을 적용하자는 주장이다.

그 뒤 상호주의에 따라 외국인에게 차등 과세하지 않는 국가 국민이거나 국내에 취직해 1년 이상 소득세를 납부한 경우, 1주택자로서 3년 이상 실거주한 경우 추가로 낸 세금을 환급해주는 구조다. 서대문센세이션은 “일부 외국인의 국내 주택 투기 수요를 억제하고 국내 주택가격 변동 폭을 감소시킬 수 있다”고 했다.

서울 서대문구 동아리 '서대문센세이션'이 한국지방세연구원이 개최한 '2023년 전국 지방세연구동아리 우수논문 발표대회'에서 우수상을 받았다. /서대문구

◇2019년 외국인이 산 아파트 3채 중 2채는 중국인

구청에서 세금 실무를 담당하는 공무원들이 이 같은 파격적인 주장을 한 것은 외국인이 한국 주택시장에 미치는 영향력이 커지고 있기 때문이다. 9월 말 기준 국내에 거주하는 장·단기 체류 외국인은 총 251만4000명으로 전체 인구(5137만명)의 4.89%다. 내년에는 5%가 넘어 경제협력개발기구(OECD) 기준 ‘다인종·다문화 국가’가 될 것으로 전망된다.

외국인의 국내 주택 매입은 2012년 2486건에서 2020년 8756건으로 빠르게 늘었다. 2019년 외국인이 취득한 아파트 7235건 중 중국인이 4570건(63.2%)으로 가장 많았고, 이어 미국인 1177건(16.3%), 캐나다인 387건(5.3%), 대만인 201건(2.8%), 호주인 123건(1.7%)을 차지했다.

서대문센세이션은 지난 7월 구청 민원실과 이태원 등지에서 70명을 대상으로 설문조사를 실시했다. 그 결과 한국에 주택을 소유하고 있다는 응답은 10%로 모두 실거주하고 있었다. 응답자 27%는 투자 목적, 73%는 실거주 목적으로 한국에서 주택을 사고 싶다고 답했다.

이성헌 서대문구청장은 “과세 형평성에 부합하는 지방세연구동아리의 개선 방안이 실질적인 법 개정으로 이어지길 바란다”고 했다.

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