공급없는 '9·26 부동산대책'...5년뒤 공급절벽 찾아온다 [부동산 산책]

[파이낸셜뉴스] ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주>

서 서울 강남구 무역센터에서 바라본 서울 송파구의 아파트 단지의 모습. 사진=뉴스1

‘9·26 부동산 대책’이 발표됐습니다. 제목은 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안’입니다. 하지만 기대가 컸던 만큼 실망도 컸을 까요. 알맹이가 없다는 평가가 많습니다.

물론 정부의 공식 입장은 공급은 착실하게 되고 있다는 것입니다. 지난 10월 10일 원희룡 국토교통부 장관은 국정감사에서 “차질없는 주택공급을 통해 국민 주거안정 기반을 구축하겠다”고 밝혔습니다. 하지만 9·26 대책의 면면을 살펴보면 공급은 어디에 있는지 찾아보기 어렵습니다.

민간 부지 공공주택 전환...'공급총량' 늘까요?

우선 미매각 용지, 사업 미진행 부지 등 기존 민간 추진 예정이던 공공택지를 공공주택 사업으로 전환을 추진하겠다는 내용이 있습니다. 기본적으로 민간 공급이 될 물량을 공공이 공급한다고 했을 때 전체 공급의 총량이 변하는 게 있을까요. 단지 민간 공급이 공공으로 바뀌었을 뿐입니다.

아울러 '패스트트랙'으로 조기 공급을 하겠다고 합니다. 현재 인허가 물량 자체가 전년 동월 대비 '반의 반토막'이 났고, 허가를 받고서도 착공을 못하는 현장이 태반입니다. 인허가를 빨리 해주겠다는 것은 대상 없는 정책이라는 생각도 듭니다.

공사비 갈등을 해소하겠다는 대책도 실효성이 의문이 듭니다. 당장 지금 존재하는 한국부동산원의 공사비 검증도 검증 결과 공사비를 낮추라 해도 강제력이 없습니다. 시공사가 그 금액으로 공사 못한다고 하면 의미가 없습니다. ‘절차를 위한 절차’만 더 생기는 게 아닌가 하는 우려가 있습니다.

실질적인 공급 증가 안은 신규택지 발표 조기화를 들 수 있습니다. 하지만 이미 3기 신도시 중 가장 큰 규모를 자랑하는 광명시흥의 경우는 토지보상 시작도 몇 년 지연될 것이라는 기사가 나오고 있습니다. 이미 발표한 지역도 수습이 안 되고 있습니다. 진짜 공급은 가능한지 의문입니다.

원희룡 국토교통부 장관이 주택공급 활성화 방안에 대해 설명하고 있다. 사진=연합뉴스

부동산 대책에서 그나마 구체적인 내용은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 지원이 있습니다. 하지만 업계에 따라 온도차가 다릅니다. 증권가에서는 그래도 긍정적으로 보고 있지만 시행사·시공사는 현장을 조금 수습하는 정도이지, 이 정도로 신규 프로젝트를 할 여력이 생기지 않는다고 입을 모읍니다.

현재 브릿지 대출에서 본PF로 넘어가지 못하는 현장들이 많습니다. 법정 이율은 20%이나 선취이자 및 과도한 수수료로 실질 금리는 30%에 육박하는 부담을 지고 있는 곳들도 있습니다.

정부가 나서 희망고문?...현장은 갈수록 비관적

광명시흥 신도시 전경. 사진=연합뉴스

대책 발표 이후에도 부동산 전문가들 사이에서는 공급 절벽을 우려하는 사람들이 많습니다. 지나고 보니 더 절실하게 느끼는 것이지만 1차적으로 부동산 안정을 할 절호의 기회가 있던 시기는 문재인 정권에서 놓친 게 맞습니다.

현재 국토부는 부동산 가격이 더 상승하는 것도 원치 않고, 하락하는 것도 원치 않습니다. 사고만 안 터지게 막기 급급한 모습이 보입니다. 이렇게 미온적인 태도는 공급절벽이라는 부메랑으로 돌아올 것입니다.

지금 집값이 맞냐 틀리냐를 논하고 싶지는 않지만, 적어도 정부가 미온적인 정책을 계속하면 5년 뒤 공급절벽에 대한 피해는 국민들이 지게 된 다는 것을 강조하고 싶습니다.

원 장관은 지난 달 27일 “공포에 의해, 또는 투자를 한발 앞서가자는 심리로 지금 올라타는 것에 대해선 신중할 것을 권하고 싶다”고 말했습니다. 이어 “올해 상반기에 공급 경색 국면이 일어났지만 하반기에 급소 위주로 풀고, 내년에는 가급적 빠른 속도로 정상 궤도에 오를 수 있도록 하는 게 목표"라고 밝혔습니다. 장관이 역으로 심리전을 펼치면서 희망고문을 하고 있다는 이야기도 나옵니다.

건설업계 관계자들의 전망은 갈수록 비관적입니다. 현실적인 어려움을 솔직하게 인정하고, 공급을 할 수 있는 방향을 전향적으로 고민할 때라고 생각합니다.

/김제경 투미부동산컨설팅 소장

※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.