오피스텔 투자할 때, 꼭 알아야 하는 세무 [한경부동산밸류업센터]

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큰 건물보다 상대적으로 부담스럽지 않아 비교적 적은 자본으로도 투자할 수 있는 오피스텔. 상업용 부동산인지 거주용 부동산인지 그 사이의 경계 어딘 가에 있는 듯한 오피스텔, 개인이 투자할 때 어떤 세무 이슈를 주의해야 할까?

1. 취득세

오피스텔을 취득할 때에는 아직 업무용인지 거주용인지 그 목적과 용도가 불분명한 것으로 볼 수 있다. 따라서 오피스텔 자체를 취득할 때에는 거주용으로 사용하려는 의도라도, 일반 상업용 건물 취득하듯이 4.6%의 취득세율을 부담하게 된다. 그러나 취득 이후에는 다르게 취급이 된다. 해당 오피스텔을 거주용으로 사용하면서 주택분 재산세가 부과되면, 이후에 다른 주택을 취득시 이 오피스텔도 주택 수에 포함이 된다. 즉, 다주택 취득세 중과에 영향을 미치는 것이다. 다만, 시가표준액 1억원 이하라면 제외될 수 있다. 또한, 시기적으로는 2020년 8월 11일까지 취득한 오피스텔은 거주용으로 쓰더라도 주택으로 보지 않는다. 오피스텔 분양권은 취득 시기에 관계없이 주택 수에 포함되지 않는다.

2. 재산세

매년 6월 1일이 보유세의 과세 기준일이 된다. 통상 재산세와 종합부동산세를 보유세라 한다. 기본적으로 오피스텔은 업무용으로 사용시 건물분 재산세와 토지분 재산세가 각각 고지된다. 그런데 주택임대사업자 혜택 등을 위해 지자체에 해당 오피스텔을 주택분 재산세 분류 신청을 통해 거주용으로 씀을 자진하여 밝힐 시에는 주택분 재산세가 2회에 걸쳐 고지된다. 지방세는 공부상 용도에 좀 더 중점을 두는 경향이 있으며, 공부와 실질이 다른 경우에는 그 실질에 따라 과세되어야 하겠지만, 관할 지자체 상황에 따라 현황 조사가 빈번하지는 않다.

3. 종합부동산세

종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준일로, 재산세 부과 현황에 따르게 된다. 재산세가 주택분으로 부과된다면 종합부동산세도 해당 오피스텔의 공시가격만큼 합산되어 부과 대상이 된다. 1주택 단독명의자라면 인당 12억원 공제가 되고, 그 외에는 인당 9억원 공제가 되므로, 초과분은 종합부동산세가 발생한다. 상업용으로 건물분과 토지분으로 재산세가 부과되는 경우에는 건축물 부속토지 등의 토지 공시가격 합계에서 인당 80억원이 공제되므로, 일반적으로 업무용 오피스텔에서 종합부동산세가 발생하지는 않는다. 이처럼 종합부동산세가 달라지려면 재산세 단계에서부터 바뀌어야 한다.

4. 부가가치세

오피스텔을 업무용으로 쓰고 있다면, 부가가치세 과세 대상이다. 반면, 오피스텔을 실질적으로 거주용으로 쓰고 있다면, 과세 사업자등록 여부와 관계없이 주택 임대이므로 부가가치세 면세 대상이다. 이 때에는 부가가치세 신고 대신, 매년 초에 매출 등을 보고하는 면세 사업장 현황신고 대상이 된다. 세무서는 오피스텔 소유자가 업무용 부동산 임대로 사업자등록을 하더라도, 임차인의 월세 세액공제나 확정일자, 주민등록 주소지 전입 신고 등의 자료를 바탕으로 실제 거주용 임대 현황을 파악할 수 있으므로 주의해야 한다.

5. 종합소득세

오피스텔 임대에 대한 부가가치세 신고 또는 면세사업장 현황신고에 따른 매출 데이터를 기반으로 하여, 종합소득세가 과세된다. 거주용 임대 시 오피스텔도 주택 수에 포함이 된다. 부부 합산 1주택자는 기본적으로 비과세이지만 공시가격 12억 초과 주택과 해외 주택 월세는 과세가 되며, 2주택자는 월세 과세, 3주택 이상 보유자는 월세와 전세 보증금 이자분 2.9%까지 과세가 된다. 주택 임대소득은 연 2천만원 이하는 분리과세 또는 종합과세가 되며, 2천만원 초과는 종합과세가 된다. 혹시라도 2천만원 이하가 비과세라는 이야기는 2018년까지의 과거 규정으로서 현재는 해당하지 않으므로 주의해야 한다. 반면에 업무용 오피스텔은 금액 상관없이 부동산임대소득으로서 무조건 종합과세가 된다.

6. 양도소득세

오피스텔을 양도하는 경우에도 거주용으로 실 사용 중이라면 주택 양도로 보며, 업무용으로 사용 중이라면 일반 상가를 양도하는 것으로 본다. 7월에 발표된 2023년 세법개정안에 따르면 개별적으로 출입구, 취사시설과 욕실 등을 갖추고 있고 실제 거주용으로 쓰는 경우는 주택으로 본다는 내용이 담겨 있다. 주택의 개념을 좀더 명확히 할 예정인 것이다. 양도소득세와 같은 국세는 지방세보다 상대적으로 실질을 더 중요시한다. 이는 형식을 뛰어 넘어 실질에 따라 과세한다는 세법의 대원칙인 실질과세원칙이다. 오피스텔이 주택으로 간주되면, 1세대 1주택 비과세에도 영향을 미치며, 다주택 중과 등의 이슈도 따르게 된다. 다만, 만약 거주용 오피스텔 하나만을 보유 시 거래가액 12억까지는 양도세 비과세를 검토해볼 수 있으므로, 비과세가 없는 업무용 오피스텔에 비하여 오히려 유리한 부분도 있을 수 있다.

세무서는 매년 기획 점검을 통해 오피스텔 과세 재원을 찾아내고 있다. 오피스텔 임차인이 사업자등록이 되어 있으나 그 임대인은 사업자등록을 하지 않은 경우, 이는 임대인에게 업무용 부동산 임대소득이 있는데 신고 누락 가능성이 있음을 뜻한다. 또한 반대로 오피스텔 임대인이 사업자등록을 했는데 임차인이 사업자등록을 안 한 경우, 이는 주택으로 임대 중임을 추정할 수 있다. 이에 해당하는 오피스텔 소유자들의 명단은 과세관청의 고도화된 전산망을 통해 추려진다. 이처럼 기획 점검 대상이 될 수 있고, 다양한 세목들의 과세 이슈가 포착될 수 있으니 오피스텔 소유자는 주의해야 한다.

김수정 하나은행 자산관리그룹 자산관리컨설팅센터 상속증여팀 / 세무전문위원

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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