[기업성장 컨설팅] 특수관계자에게 부동산을 저가 임대한다면

스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가 이청규

부모의 공장이나 상가를 임차하여 자녀가 자영업을 운영하거나 자녀법인이 사용하는 경우가 있습니다. 이런 경우 부모와 자녀 및 자녀법인은 특수관계자에 해당하는데 그렇다면 임대료 책정은 얼마로 하면 좋을지 알아보겠습니다.

먼저 특수관계자에게 부동산을 저가로 임대할 경우 부당행위계산부인 규정 소득세법령 제98조를 적용합니다. 즉 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 10분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우 법인세법 시행령 제89조를 준용하여 다시 계산하고 과세하게 됩니다.

법인세법 제52조에 따르면 시가는 '건전한 사회통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환비율과 그 밖에 이에 준하는 것으로 포함)'을 뜻합니다.

따라서 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자에게 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의합니다.

시가가 불분명한 경우에는 아래를 차례대로 적용합니다.

① 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액 (감정한 가액이 2 이상인 경우 감정한 가액의 평균액)

② 당해 부동산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 전세금 또는 보증금을 차감하고, 그 금액에 정기예금 이자율(2023년 3월 20일부터 연2.9% 적용)을 곱하여 산출한 금액의 순서대로 적용

예를 들어 시가 100억 원인 건물에 임대보증금은 3억 원, 월차임 5백만 원(연 6천만 원)으로 2023년 3월 20일부터 1년간 자녀나 자녀법인이 임차한 경우의 부당행위계산부인계산 사례를 보면 다음과 같습니다.

- 시가(임대료 상당액): (100억 원 x 50% - 3억 원) x 2.9% - 136,300,000원

- 대가: 6천만 원

- 시가 대가: 136,300,000원 6천만 원 = 76,300,000원

- 76,300,000원은 6,815,000원(시가의 5%와 3억 원 중 적은 금액) 이상 차이가 나므로 부당행위계산부인에 해당합니다.

부동산 임대업을 영위하는 사업자가 그의 가족 등 특수관계자에게 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 임대하는 경우(부당행위계산부인) 부가가치세법에서는 시가와의 차액에 대하여 부가가치세를 부과합니다.

“사업자가 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니하나, 사업자가 「부가가치세법 시행령」 제26조 제1항에서 정하는 특수관계인에게 사업용 부동산의 임대용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 보아 부가가치세가 과세되는 것입니다. 이 경우 부가가치세 과세표준은 같은 법 제29조 제4항 제3호에 따라 공급한 용역의 시가를 공급가액으로 보는 것입니다.(부가가치세과-123, 2014.02.17)

법인의 경우 부인 금액은 익금산입으로 처리하고 개인의 경우 임직원이라면 상여 처분, 주주인 경우라면 배당 처분, 그 외 특수관계인이라면 기타소득 처분을 합니다.(법인세법 시행령 제106조)

부동산을 무상으로 사용할 경우 증여이익이 5년에 걸쳐 10% 할인율로 할인한 가액의 합계액이 1억 원 미만인 경우 증여세 문제가 발생하지 않습니다. 참고로 부동산 시가가 13억 원 미만인 경우에는 5년간 무상사용 이익이 1억 원 미만으로 증여세는 과세되지 않을 것입니다.

제3자와 거래한 가격이나 인근 유사 조건의 임대 사례가 있다면 그 가격을 적용해야 하지만 그런 가격이 없다면 임대료의 시가는 부동산 시가의 50%에서 임대보증금을 차감하고 2.9%의 이자율을 곱한 금액으로 하면 될 것입니다. 또한 상황에 따라 감정평가도 대안이 될 수 있습니다.

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