[하우머니] "지금이 기회?"…'서울시 김포구' 되면 집값 오를까

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

이번주 부동산 뉴스에서 가장 눈에 띄는 것, 바로 김포의 서울시 편입이 아닐까 싶습니다. 벌써부터 김포시 분위기가 이전과 사뭇 다르다는 얘기가 나오는데요. 내년 총선용이라는 시선도 있는 만큼 많은 분들의 관심이 쏠리고 있죠. 반면 고공행진하던 집값이 한숨 돌리면서 청약시장 또한 식는 모습인데요. 최근 부동산 뉴스와 함께 집값 전망까지 꼼꼼하게 짚어보시죠. 도시와경제, 송승현 대표 자리했습니다.

#1. 희망의 '서울시 김포구'?

Q. 앞서 말씀드렸지만, 먼저 김포 얘기를 해봐야 할 것 같아요. 김포시가 서울시 편입 논의되고 있는데 여기에 더해 고양, 하남 등까지 모두 묶어서 메가시티 얘기까지 나와요?

- 달아오른 '서울시 김포구' 논의, 현실성은?
- 여당, 경기도 김포시→서울시 김포구 편입 법안 추진
- 서울 출퇴근 지역민들, 편입 여론 찬성이 우세한 편
- 김포시, 이달 서울 편입 관련 시민 간담회 진행 계획
- 일본 오사카·프랑스 파리·중국 베이징 등 주요 사례
- 서울시, 한강 르네상스 등 '메가시티 서울' 동일 선상
- 김포시, 서울 편입 시 교통 인프라 개선 등 기대감↑
- 5호선 연장 갈등에 지연…'시' 아닌 '구'라면 우위
- 예산 부족으로 손 놨던 사업들, 사업 재개 가능성도
- 구리·광명·고양·하남 등 포함 '메가시티 서울'도 구상
- 외곽 편입해 광역화…인구 1000만 명 이상 거대 도시

Q. 김포에 집을 갖고 있는 분들 사이 기대감이 엿보입니다. 사실 김포 개발이 한창 진행 중이라 서울의 낙후지역보다 생활환경이 낫다는 평가도 나오는데요. 실제로 매수 문의가 있나요?

- "되면 오른다" 김포  동산 시장 벌써 '들썩'?
- 김포 시민들 "서울 편입되면 집값 상승은 시간문제"
- 지난해 기준 서울시 예산 47조원…인프라 지원 기대
- 9월 서울 평균 아파트값 10억 돌파…김포 5억 미만
- 전문가들 "개발 중인 김포, 서울 낙후지역보다 나아"
- 서울 집값 분산 효과 기대감…일각 "키 맞추기 될 것"
- 집값 상승 요인 '학군' 개선…김포도 강남 지원 가능
- 전문가들 "학군, 집값 핵심 요인…집값 끓어오를 것"
- 불확실성 큰 서울 편입…"총선 앞둔 선거용" 불신도
- 시민들 "서울 입성 마지막 기회" vs. "이름만 서울"
- 중개사무소도 "벌써 문의" vs. "실현 가능성 낮아"

#2. 전셋값 전망

Q. 본격적으로 부동산 시장 살펴보죠. 오늘(3일)은 전세 시장부터 둘러볼까요. 전셋값 오름폭이 심상치 않습니다. 올초만 해도 역전세 우려가 컸었는데 요즘 전세 매물이 확 줄어들면서 세입 대기가 생겨났다고요?

- '역전세' 우려 코웃음…다시 뛰는 전셋값?
- 상승폭 키운 서울 전셋값 0.19%↑…지난 2주 0.18%↑
- 매매시장 불확실성에 전세 인기…서울 성동구 0.53%↑
- 역세권·대단지 등 정주 여건 양호 지역 위주 수요 증가
- 귀해진 아파트 전세…2년 만에 '세입자 대기' 재등장
- 서울 아파트 전세, 수요 몰리는 단지 위주로 수억씩↑
- 고금리·경기위축 매수 대기 수요, 전세 시장으로 유입
- 정부, 역전세 대책으로 DSR 규제 완화…임차인 부담↓
- 강남, 부동산 폭등기에 '세입자 대기' 발생…다시 등장
- 올초 고금리에 전세 사기까지…"전세 대신 월세" 현상
- 매물 넘치고 '역전세난' 우려…전세제도 폐지 목소리도
- 서울·일부 수도권 중심 전세 수요↑…전셋 매물 사라져
- '귀한 몸' 아파트, 공급 부족에 비아파트 전세 기피 현상
- 10월 서울 아파트 전세 매물 3.3만 건…전년比 30.1%↓
- 서울 아파트 전세 평균 상반기 4.8억→3분기 5억 돌파

Q. 그렇다고 역전세난 우려가 아예 사라진 건 아닙니다. 여전히 역전세난 걱정이 가득인 곳도 있는데요. 매매는 물론 전세시장도 양극화가 심화하고 있다는 지적이 나와요?

- 전세도 '초양극화'…역전세난 우려 여전?
- 자고 일어나면 오르는 강남…일부 지역은 '역전세'
- 고금리·경기 위축 지속…서울 내도 전세시장 양극화
- 일부 지역 전셋값 하락세…노원 0.48%·강북 0.23%↓
- 전문가들 "전셋값 상승 중…작년 비해 크게 떨어져"
- 일부 지역 아파트값 전고점 회복…활발한 거래 '아직'
- 아파트 매매·전세 '초양극화' 시대…"더 길어지고 심화"
- 강북·노원·도봉 집값 하락…강남·주요 재건축 지역↑
- 강남권, 초고가 전세에도 세입자 찾아…신고가 거래
- 10월 서울 아파트 전세 1분위 10.1억…5분위 2.6억
- 전문가들 "고금리에도 자산가들 대출·금리 자유로워"
- 구매력 약한 계층 집중 지역들 고금리 장기화 직격타

Q. 지역도 지역이지만 주거 형태에 따른 양극화가 심각합니다. 비아파트에 대한 불안감이 커지면서 빌라 주거 환경이 더욱더 악화하고 있어요?

- '아파트 vs. 비아파트' 양극화, 빌라 어쩌나?
- 전세 사기 집중 지역들 '비명'…빌라 대다수 미분양
- 분양 관계자 "전세사기 지역으로 알려지면 문의 뚝"
- 빌라, 분양가 낮추고 전세 전환해도 실수요자 '외면'
- '빙하기' 맞은 빌리 시장, 수요 줄며 공급 물량 급감
- 빌라, 한때 서민 주거 담당하며 주거 사다리 역할
- 원자재 가격도 타격…신축 계획 등 사업 진행 올스톱
- 전국 비아파트 인허가 3만6013가구…작년 절반 수준
- 문제는 2~3년 뒤…아파트·비아파트 모두 공급 부족
- 주택 공급 부족에 취약계층 주거비 부담 상승 우려
- 전세보증보험 가입도 어려운 빌라…임대인들도 '곤혹'
- 전문가들 "빌라도 아파트처럼 가격 산정 기준 마련해야"

#3. 관건은 고금리

Q. 관건은 금리입니다. 우리나라는 물론 미국도 올해 안에 금리를 인하할 가능성이 커 보이지는 않는데요. 은행권 금리가 계속 오르고 있어요?

- "언제 내려오나" 관건은 금리 인하 시기?
- 시중은행, 대출 급증에 속속 금리 인상…'영끌족' 울상
- 5대 은행 가계대출, 2년 만에 가장 빠른 속도로 상승
- 가계대출 잔액 684.8조 기록…9월 말比 약 2.5조 증가
- 시중은행 주담대, 517조 8588억→520조 1093억 증가
- 시중은행들, 시장금리 급등 시기 속 추가 금리 인상
- 주요 시중은행 대출금리, 지표금리보다 더 큰 폭 상승
- 신한, 이달 주택담보·전세대출 등 가산금리 0.05%p↑
- 부동산 경기 회복에 주담대 증가…가계대출 전체 견인
- 가계대출 조이기 나선 정부…"가계부채 위기 위력 우려"
- 정부, 변동금리 대출 비중 축소 '스트레스 DSR' 검토

Q. 강남권도 고금리에 장사 없다는 말도 나오는데요. 아파트 거래가 급감하면서 매물이 쌓이고 있다고 해요. 실제 분위기가 어떤가요?

- "고금리에 장사 없다" 매물 쌓이는 부동산 시장?
- 서울 아파트 매물, 지난해 7월 감소세 이후 올해 증가세
- 중구, 매물 최대 증가…은평·성북·마포·동작구 등 뒤이어
- 강남도 집값 하락, 매물 쌓여…"10월 초부터 거래 끊겨"
- 서울 대표 단지들, 최근 전고점 근처 접근…집값 반등세
- 아파트값 급등세에 거래는 위축…거래회전율도 하락세
- 수요자들. 높은 매맷값에 부담…올해 8월까지 17% 상승
- 거래량 축소에도 아파트 호가↑…매수-매도 '눈치보기'
- '내 집 마련' 수요자들, 매수 기회 상실…"갈수록 계륵장"
- 4분기 대출 조절·금리 상승·급매 소진 등 매맷값 둔화 전망
- 집값 상승 기대 심리는 여전…"곧바로 약세 전환 어려워"

Q. 무리하게 대출을 끌어다가 집을 산 영끌족들은 비명도 지를 수 없는 상황인데요. 경매 매물도 많이 늘었죠?

- "이자만 내다 결국 망해" 경매 시장 분위기는?
- 경매시장에 쏟아진 주택들…경매 대상 주택 매달 폭증
- 10월 서울 빌라 경매 1268건으로 급증…17년만 최대
- 부동산 시장, '깡통전세', '전세사기' 우려에 빌라 외면
- 전세피해 세입자들, 집주인 상대로 강제 경매도 증가
- 아파트 경매 물건 급증…서울 238건, 7년5개월만 최대
- 빌라는 물론 아파트·주거용 오피스텔 등도 유찰 건수↑
- 10월 서울 빌라 낙찰률 10.6%…전달 14%보다 더 하락
- 10월 서울 아파트 낙찰률 26.5%로…경기도 40% 하회
- 주거용 오피스텔, 주거시설 중 낙찰률 최저…서울 9.6%
- 낙찰가율은 소폭 상승…서울 아파트 86.7%·빌라 81.2%
- 낙찰률↓ 낙찰가율↑…인기 지역·단지 위주 인기 '양극화'

#4. 분양가 상승세에 매력 '뚝'

Q. 마지막으로 분양시장 살펴보죠. 수도권에서는 이번 달에 올해 최대 장이 선다는데 문제는 분양가인데 높아도 너무 높아요. 겨우 당첨됐는데 계약 포기 사례도 있다고요?

- 이번 달 최대 장서는 청약시장…분위기는?
- 11월. 서울 2곳 포함 10개 단지 1만 3939가구 청약
- 올해 수도권 분양 저조…수요자들 대단지 청약 기회
- 대단지 아파트, 주변 부대시설·인프라 만족도 높아
- 서울 등 수도권 분양가 가파른 상승…실수요자들 고민
- 청약 당첨자 잇단 계약 취소…대출 규제 움직임 영향
- '호반써밋 개봉' 1순위 경쟁률 25 대 1…미계약 40%
- "그래도 시세보다 저렴" 옛말…사라지는 '로또 단지'
- 분상제 폐지로 분양가 '고공행진'…"시세차익 어려워"
- 9월말 서울 민간아파트 평균 분양가 3200만 원 기록
- 전문가 "분양가 하락 쉽지 않아…미분양 늘어날 수도"

Q. 실수요자들은 그래서 도대체 집을 언제 사야 하는 건지가 가장 궁금합니다. 내년도 집값 전망이 조금씩 나오고 있는데 대체로 하락을 점치는 것 같아요?

- "그래서 언제 사야 하나" 내년 아파트값 전망은?
- 하반기, 서울 중심 아파트값 상승…"내년 다시 하락"
- 점점 줄어드는 금리 인하 기대감…경기 둔화도 영향
- 주택 거래량 다시 감소 예상…공급 부족 우려는 변수
- 건산연, 4분기 전국 주택 매매가격 보합세 기록 전망
- 건산연 "내년 2.0% 하락" 전망…대출 시장 경직 예상
- 내년 집값, 수도권 1.0%·지방 3.0% 각각 하락 전망

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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