"1기 신도시 용적률 탓에 재건축 사업성 낮아… 분담금 문제도 암초"

3일 주택산업연구원은 국토교통부와 한국토지주택공사(LH) 후원으로 대한국토·도시계획학회와 전일 공동 개최한 '1기 신도시 재정비 및 3기 신도시 합리적 개선을 위한 대토론회'를 성황리에 마무리했다고 밝혔다. 이날 토론회에서는 수도권 1기 신도시의 재건축 활성화와 3기 신도시의 합리적 개발계획이 주된 논제였다./사진=뉴시스

30여년 전 수도권으로 몰려드는 인구를 적절히 분배하기 위해 추진된 1기 신도시가 노후화되며 재건축 목소리가 높아지고 있다. 용적률이 높고 안전진단기준 문턱이 높아져 추진이 어려운 상황이다. 집값 상승기였던 지난 정부 새로이 만들어진 3기 신도시 또한 주택 부족의 해답으로 부상했지만 토지 이용계획이나 녹지 조성 등 측면에서 문제점을 보이고 있다. 이 같은 1~3기 신도시의 한계와 해결 방안에 대해 고민해보는 토론회가 열렸다.

3일 주택산업연구원은 대한국토·도시계획학회와 공동으로 전일 '1기 신도시 재정비 및 3기 신도시 합리적 개선을 위한 대토론회'를 개최했다고 밝혔다. 이 토론회는 국토교통부와 한국토지주택공사(LH) 후원으로 진행됐다. 수도권 1기 신도시 재정비 활성화 방안을 살펴보고 주택 부족 문제 해결을 위해 급하게 추진됐다는 평가를 받는 수도권 3기 신도시 개발계획을 보다 합리적으로 개선하기 위해 마련됐다.

1987년 급등하는 서울 집값을 잡기 위해 추진된 분당·일산·평촌·산본·중동 등 수도권 5개 신도시는 1991년 최초 입주가 시작된 이래 30여년이 경과해 재건축 연한이 도래했다. 기존 아파트의 용적율이 평균 188%에 육박, 경제성 문제로 재건축이 용이하지 않은 상황이다.

31개 단지에서 리모델링이 추진되고 있으나 조합원들의 자기부담이 큰 탓에 사업추진이 쉽지 않은 상황이다. 윤석열 정부는 대선에서 공약한 1기 신도시 용적율 상향 방안이나 소규모단지 통합개발 등을 담은 특별법 제정을 추진하고 있으며, 현재 국회에서 관련 법안이 논의 중이다.

수도권 5개 1기 신도시의 재건축 대상 아파트는 총 353개단지 28만2000가구로 이들의 평균용적율은 188%, 평균 필지규모는 4만7000㎡다. 현재 법령상 재건축 용적율 체계로는 사업성이 낮아 재건축을 추진하기 어렵다. 이번 토론회에선 신도시별 재건축 활성화 관점에서의 아파트 건설 경과년도, 용적율, 자족도, 인프라 용량의 적정성 등에 대한 현황과 문제점을 확인하는 시간을 가졌다.

1기 신도시 재건축을 위해서는 ▲용적율 ▲까다로운 안전진단기준(기 개선) ▲ 재건축으로 늘어나는 인구를 수용하기 위한 교통시설, 공급처리시설 등 인프라 용량부족 문제 ▲새로 생기는 수도권광역급행철도(GTX) 역 등 강력한 교통 중심지에 모빌리티 허브 구축을 위한 대단위 복합개발문제 ▲중소규모 단지 연접 도로폭 확대와 공원녹지 등 증설을 위한 통합개발문제 ▲동시다발적 재건축 추진 시 예상되는 이주대책 문제 등이 제기된다.

현재 재건축 전반에서 지연요인으로 작용하는 상가 지분쪼개기와 조합 설립 시 전체 조합원 동의 요건, 아파트동과 상가동의 개별 동별 동의 요건으로 인한 상가 조합원의 무리한 요구(종전자산 고평가, 다주택 제공 등) 도 문제로 지목된다. 전문가들은 토론회를 통해 시공사 선정과 공사 시행과정에서 필연적으로 발생하는 공사비 증액관련 갈등 등 도시정비 제도상의 문제점에 대해서도 그 원인과 대안을 제시하 합리적인 방안을 모색했다.

남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉, 인천 계양, 부천 대장 등 수도권 3기 신도시는 2019년 말 집값 급등의 원인인 주택공급 부족 문제를 해결하기 위해 지구지정에 착수했다. 현재 대부분이 착공 단계에 있으며 내년 하반기부터 본격적인 주택분양에 들어갈 예정이다. 3기 신도시는 총면적 30㎢, 총 주택수 17민1000가구에 수용인구 42만명 규모다. 1기 신도시 50㎢, 2기 신도시 124㎢에 비해 규모가 작지만 서울 중심부로부터 거리가 1·2기 신도시보다 가까워 수도권 주민들의 관심이 높다.

노희순 주택산업연구원 연구위원은 "급하게 추진되는 과정에서 도시구조나 토지이용계획, 교통인프라, 공원녹지, 자족성 등의 분야에서 1·2기 신도시에서 나타난 문제점을 충분히 모니터링하지 못해 보완되지 못한 분야가 적지 않다"며 "1·2기 신도시에 대한 심층적인 모니터링을 통해 3기 신도시 개발계획의 문제점을 조명해봐야 할 시점"이라고 설명했다.