"수요 앞당겨 쓴 美 주택시장, 거래 줄었는데 재고 늘어"

하나증권 보고서

[이데일리 김보겸 기자] 미국 주택 시장이 수요를 앞당겨 쓴 만큼 경계감이 여전하다는 진단이 나온다. 모기지 금리가 8% 가까이 형성되면서 주택 구매력은 43% 하락하는 등 수요가 급락하고 있어서다. 2020년~2021년 저금리 속에 부동산 투기 열풍이 일면서 미래 수요를 상당히 앞당겨 쓴 점도 부담이다. 주택 재고가 쌓여갈 것이란 전망이 나온다.

이영주 하나증권 연구원은 3일 “30년 기준 미국 주거용 주택저당증권(MBS) 금리가 8%에 근접하면서 기 주택 보유자들의 매매 수요가 증발했다”고 밝혔다.

2018~2022년 사이 주택을 구매한 이들의 MBS 금리는 평균 3.97% 이하에 형성돼 있기에 굳이 지금 주택을 매매해 저금리 대출을 고금리 대출로 전환할 이유가 없다는 설명이다.

또 팬데믹 기간에 주택 가격이 42% 넘게 급등하며 기존 주택과 동일한 조건의 집을 구입하려면 더 많은 대출금이 필요해졌다고도 했다.

이 연구원은 “기존주택 재고와 거래량은 모두 20년래 역사적 하단을 맴돌고 있다”며 “주택 구매가 필요한 수요자는 별 수 없이 신축시장으로 향했고 이것이 신규 주택 거래량을 들어올리고 주택 가격 상승을 견인하고 있는 것”이라고 진단했다.

정상적인 주택 시장의 회복으로 볼 수는 없지만 불균형 수급이 만들어 낸 이례적 호재에 올해 주택 건설업체 실적도 좋았다는 게 이 연구원의 설명이다.

다만 이런 불균형 수요가 계속 창출되지는 않을 것으로 봤다. 이 연구원은 “2020~2021년 초저금리 속에 부동산 투기 열풍이 나타나며 미래 수요를 상당히 앞당겨 썼다”며 “2022~2023년 재택근무 증가는 밀레니얼 세대의 생애 첫 주택 구매 시기마저 재촉했다”고 분석했다.

결국 신규 수요 창출보다는 기존 주택 보유자들의 수요 니즈 회복을 바라볼 수밖에 없다고 이 연구원은 진단했다. 하지만 추가 수요 창출이 일어날 가능성에는 의문을 제기했다. 이 연구원은 “현재 주택 거래량이 20년래 바닥인데 비해 예정 주택 공급은 20년래 최고 수준을 기록하며 엇갈려 있다”고 했다.

이런 수요 흐름이라면 주택 재고가 넘칠 것이란 전망이다. 이 연구원은 “내년에도 고금리로 인해 주택 구매 심리는 불확실한 가운데 수요 대비 공급 물량이 늘어날 조짐에 주택 건설 시장 전망은 낙관적이지 못하다”며 “이미 주택 건설업체들의 크레딧 스프레드는 돌아서고 있는 만큼 투자도 신중해질 필요가 있다”고 조언했다.

김보겸 (kimkija@edaily.co.kr)