"아파트 거래량 증가, 주거선호지역부터 시작" [더 머니이스트-심형석의 부동산정석]

한경닷컴 더 머니이스트

2023년 초부터 수도권을 중심으로 아파트 매매거래량이 증가하면서 아파트 가격이 반등했습니다. 상승을 예측한 모든 전문가들의 예상보다 가격이 빠르게 반등하면서 주택 수요자들 또한 주택시장에 적극 참여하기 시작했습니다. 수도권의 아파트 매매거래량은 많이 늘었습니다. 한국부동산원에 의하면 작년 같은 기간과 비교하면 올해 1월에서 8월까지 경기가 1.66배, 인천이 1.85배, 서울은 2.14배나 증가했습니다.

수도권 모든 지역에서 아파트 매매거래량이 증가한 것은 아닙니다. 지역별 편차는 꽤 큽니다. 가장 많이 증가한 지역은 7배가 넘게 증가했지만, 오히려 감소한 지역도 있습니다. 작년 같은 기간과 비교해서 2023년(1~8월) 수도권에서 아파트가 가장 많이 매매 거래된 곳은 경기는 과천시, 인천은 연수구, 서울은 송파구였습니다. 보통 아파트 매매가격 상승은 주거선호지역부터 시작됩니다. 올해 수도권 아파트 매매거래 건수를 분석한 결과 지역별 최다 거래지역은 모두 주거선호지역으로 지역에서 아파트 평균가격이 가장 높은 곳이었습니다.

가장 눈에 띄는 지역은 과천시입니다. 작년 같은 기간과 비교해 7배 이상 증가했습니다. 과천시는 판교와 함께 경기도에서 선두를 다툴 정도로 아파트 매매가격이 높은 곳입니다. 실제로 판교가 속한 성남시 분당구의 아파트 평균 매매가격과 비교하면 과천시는 3억원 이상 가격이 높은 곳입니다.

우리나라 최초의 국제도시인 송도가 포함된 인천 연수구도 주목됩니다. 아파트매매거래 건수는 무려 4배 이상 증가했습니다. 판교와 마찬가지로 인천에서 두 번째로 평균 아파트 매매가격이 높은 서구와 비교하면 2억원 이상 높은 가격을 기록한 곳입니다.

서울의 경우에도 유사한 결과가 도출됐습니다. 평균 아파트 매매가격이 20억원이 넘는 강남의 경우 자금조달의 어려움으로 인해 가구수가 많은 송파구의 거래량이 4배 가까이 늘었습니다. 헬리오시티(9510가구), 파크리오(6864가구), 리센츠(5563가구) 등 대규모 단지들이 거래를 주도했습니다. 아파트 평균 매매가격에서는 강남구나 서초구에 밀리지만 송파구 또한 강남3구에 속하는 서울의 대표적인 주거선호 지역입니다. 따라서 서울, 경기, 인천 모두 주거선호지역이 거래를 주도하고 있는 모양새입니다. 상승 초입의 주택시장에서는 서울 그리고 주거선호지역 위주로 상승하는 패턴이 일반적입니다. 따라서 지역별로 거래량 증가에 차이를 보이는 점은 어쩌면 당연한 것일 수도 있습니다.

거래가 증가하는 지역은 향후 아파트 매매가격 또한 상승할 가능성이 큽니다. 따라서 현재는 주거선호지역을 중심으로 내 집 마련에 나서는 것이 좋을 것으로 판단됩니다. 주거선호지역이 아파트 매매가격 반등의 가장 큰 수혜를 보고 있는 듯합니다. 그럼 앞으로 다른지역은 반등의 수혜를 보지 못하고 가격이 정체상태를 보이거나 잘못되면 가격이 하락할 수도 있을까요?

주택시장의 가격상승은 계단식 단계를 밟습니다. 가격이 지속적으로 오르기보다는 올랐다, 멈췄다를 반복하면서 우상향합니다. 따라서 다시 계단을 밟기 위한 원동력이 필요합니다. '특례보금자리론'과 '일시적 금리인하'라는 외부 호재에 의해 지금까지 반등이 이어졌다면 추가 상승은 주택시장의 내부적 힘에 의해 움직여야 할 것으로 보입니다. 금리인상, 전쟁 등 불안한 글로벌 경제여건 속에서 한국의 주택시장이 반등을 계속 유지할 것인지 궁금합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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