큰맘먹고 산 집에 하자가? 매도인에게 어떻게 책임을 물을 수 있을까?[로앤톡]

부동산 거래는 큰돈이 오가기에 파는 매도인이나 사는 매수인 모두 계약단계에서부터 꼼꼼히 살피고 따진다. 하지만 계약서에 도장 찍고 나면, 치수 재러 방문해서, 살아보고 얼마 되지 않아 문제가 있다는 사실을 알게 되는 경우도 많다. 책임지라고 하기에는 이미 물 건너간 건 아닐까?

부동산 하자에 대해서 민법은 매도인의 하자담보책임을 규정하여, 매도인에게 일정 정도의 책임을 지운다. 일단 ‘하자’라고 할 정도는 무엇일까? 하자란 거래 통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나 거래 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우 등 목적물에 물질적인 결함이 있다는 것을 말하고, 목적물에 법률적 제한 내지 장애로 말미암아 매매목적물을 계약 당시에 의도했던 일정한 목적으로 사용할 수 없는 경우도 물건의 하자로 본다. 또한 목적물이 통상의 품질이나 성능을 갖추고 있는 경우에도 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하는 성질, 성능을 결여하고 있으면 하자가 인정된다.

법무법인 길도 윤예림 변호사

일반적으로 그 종류의 물건으로 가지고 있어야 할 품질, 성능을 기준으로 하자 여부를 결정할 수도 있고, 광고나 견본이 하자 판정의 표준이 될 수도 있다. 예를 들어 모델하우스의 조건이나 분양 광고의 내용이 분양계약의 내용이 되었다면, 이와 다른 시공은 하자로 볼 수 있는 것이다.

매도인에게 하자담보책임을 묻기 위해서 매수인은 계약 당시 목적물에 하자가 있다는 사실을 몰랐으며, 또한 모르는데 과실이 없어야 한다. 서로 다 알고 있었던 하자 내용을 가지고 나중에 계약을 해지하겠다고 하거나 손해배상을 하라고 할 수는 없다는 것이다.

매매목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없다면 매수인은 계약을 해제하고 아울러 손해배상을 청구할 수 있다. 다만 매수인은 목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 것이 아니면 해제는 할 수 없고 손해배상만을 청구할 수 있다.

작은 가전제품에도 하자가 있으면 환불, 교환, 수리받을 수 있듯이 부동산 거래에서도 마찬가지이다. 다만 큰돈이 오가다 보니, 얼굴 붉히기 십상이고 재판으로 가는 일도 많다. 작은 하자야 수선하고 정리하면 되는데, 간단히 수선할 수 없는 하자가 있다면, 매도인은 차라리 계약 전 먼저 밝히는 것이 낫다. 나중에 소송으로 해결하자면 소송비용도 들고, 감정비용도 들고, 지연이자까지 물게 되니 말이다. 매수인은 꼼꼼히 챙기고, 묻고, 살펴야 한다. 충분히 알 수 있는 상황이었는데도 매수인의 과실로 챙기지 못하였는데, 나중에 하자가 발생하였다고 하더라도 매수인의 무과실이 인정되지 않을 수도 있기 때문이다. 쿨거래보다는 꼼꼼한 거래가 나은 것이다.

윤예림 변호사(법무법인 길도)