지역주택조합, 가입 전 토지소유권 확보 살펴야[부동산 빨간펜]

토지 사용 동의와 소유권 확보는 달라
소유권 95% 확보해야 사업 추진 가능
탈퇴해도 분담금 못 돌려받기도

‘×××억 원대 분양 사기 지역주택조합 임원 구속’ ‘○○시 지역주택조합 과장광고 실태조사’. 부동산 뉴스를 읽다 보면 언뜻 이런 제목의 기사를 접하셨을 겁니다. 제목만 봐도 지역주택조합이 사회적 문제로 다뤄진다는 인상을 받게 되죠. 최근에는 서울시에서 ‘지역주택조합 가입 전 꼭 읽어야 할 피해사례집’을 묶어서 발간하기도 했습니다. 지역주택조합에서 어떤 문제가 발생하고 있길래 그런 걸까요? 요점만 빠르게 정리해 봤습니다.

Q. 지역주택조합이 무엇인가요?

“일정 지역에 거주하는 다수의 구성원이 주택을 짓기 위해 결성하는 조합을 말합니다. 무주택이거나 전용면적 85㎡ 이하 주택을 1채 소유한 경우면 됩니다. 청약통장이 없어도 가입할 수 있습니다.

지역주택조합에서는 재개발, 재건축과는 달리 땅 없이도 사업을 시작할 수 있습니다. 조합원으로부터 조달된 자금을 바탕으로 대지의 소유권을 확보하고 지자체에 사업계획을 승인받는 구조입니다.”

Q. 지역주택조합에 가입할 때 주의해야 할 점은 무엇인가요?

“지역주택조합에서는 조합원 모집이 사업계획 확정 이전 단계에서 진행됩니다. 따라서 구체적인 공급 가구수, 동수 등 건축계획은 물론 준공 시기도 확정되지 않습니다.

이 과정에서 다양한 피해 사례가 나타납니다. 한 지역주택조합은 800채 규모 아파트를 지으려고 조합원을 모집해 가입한 조합원 순대로 원하는 위치의 동, 호수를 배정했습니다. 이후 조합에서는 사업의 수익을 높이기 위해 900채 규모로 건축계획을 바꾸려고 총회를 열었습니다. 건축계획 변경 전 일조권, 조망권을 누리던 50가구 전방에 1개 동이 추가돼 일조권 침해가 발생했지만 나머지 조합원들이 찬성해 안건은 가결됐습니다. 피해를 당한 조합원들이 손해배상 소송을 제기했지만 가입계약서에 건축계획 변경에 이의를 제기하지 않겠다는 문구가 있다는 이유로 결국 패소했습니다.”

Q. 토지 확보율이 80%를 넘겼다는데 가입해도 괜찮을까요?

“지역주택조합 홍보관에서는 사업 진행을 위해 토지주에게 토지 사용 동의를 받았을 뿐인데 마치 이미 토지 소유권이 확보된 것처럼 설명해 조합 가입을 유도하는 경우가 있습니다. 하지만 이 둘은 전혀 다릅니다. 토지 사용 동의는 매매 의사 표현이나 매매 계약을 한 것이 아니기 때문입니다.

토지 확보율이 80%가 된다는 설명을 들으셨나요? 그렇다면 소유권과 토지 사용 동의(토지사용권원) 중 무엇을 확보한 것인지 확인해야 합니다. 지역주택조합 사업에서 사업계획 승인을 받으려면 토지 소유권을 95%까지 확보해야 합니다. 그래야 나머지 5% 토지주를 대상으로 매도를 청구할 수 있는 권리가 생겨 사업을 진행할 수 있습니다.

추가로 지역주택조합에서는 조합설립 인가를 받더라도 매도청구권이 생기지 않습니다. 조합설립인가는 주택건설대지의 80% 이상의 토지사용권원과 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하면 받을 수 있습니다. 조합설립 인가와 사업계획 승인 간에는 매우 큰 차이가 있기 때문에 조합 가입 전 유의해야 합니다.”

Q. 유명 건설사에서 시공한다는데 가입해도 좋지 않을까요?

“지역주택조합에서는 1군 건설사가 사업에 참여했다며 분양 광고를 하는 경우가 많습니다. 하지만 시공사는 일반적으로 사업 초기에 참여하지 않습니다. 따라서 시공사와 지역주택조합 간 실제 계약을 체결했는지 확인해야 합니다. 사업추진협약만을 맺고 시공 예정사로 광고할 수 있기 때문입니다.

‘A건설사가 시공 예정사’라고 광고한 지역주택조합 관계자는 서울시가 이를 문제로 지적하자 “조합원 가입 계약을 체결하면서 시공사 부분을 공란으로 작성해 가입자들도 변경 가능성에 대해 인지했을 것”이라고 답변했다고 하네요.“

Q. 조합에서 탈퇴하면 분담금을 돌려받을 수 있는 것 아닌가요?

“원칙적으로 조합 임의 탈퇴는 허용되지 않습니다. 가입계약서상 탈퇴 및 환불 시에는 탈퇴를 희망하는 조합원이 대체 조합원을 모집해야 하는 경우도 있습니다. 탈퇴는 되더라도 환불을 받으려면 실제 아파트가 준공되어야 한다는 조항이 붙기도 합니다. 조합과 소송을 통해 조합원이 승소하더라도 조합에 환불해 줄 자금이 없어 돌려주지 못하거나 고의로 환불해 주지 않는 경우도 벌어집니다. 조합 가입부터 신중해야 하는 이유죠.”

지역주택조합은 사업이 정상적으로 추진되는 경우 신축 아파트를 합리적인 비용으로 마련할 수 있는 제도입니다. 하지만 사업 주체는 업무 대행사, 건설사가 아닌 조합원입니다. 저렴한 가격에 아파트를 지을 수 있다는 말만 믿기보다는 사업에 대한 이해도를 높이는 것이 우선 아닐까요? 서울시가 발간한 피해사례집의 자세한 내용은 서울도서관(elib.seoul.go.kr), 서울시 e-Book(ebook.seoul.go.kr), 국토교통부 홈페이지(molit.go.kr) 등을 통해 전자책 형태로 확인할 수 있습니다.

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이축복 기자 bless@donga.com