[김종율의 토지투자]토지는 3년 뒤 보고 투자해야

토지는 시세차익 단기에 보기 어려워
호재 실현 3~4년 전 매입이 바람직
현장 보며 호재 실현시기 등 가늠해야

집값 흐름을 예측하기 어려운 시기다. 분명한 것은 2015년부터 2021년까지 약 6년간 이어진 주택 가격 상승기와는 요즘 분위기가 사뭇 다르다는 것이다. 주택 거래량부터 대폭 줄어든 상황이다. 국토교통부에 따르면 올해 1월부터 9월까지 전국에서 매매된 주택 건수는 42만3804건이다. 전년 동기 대비로는 1.4% 올랐지만 5년 평균치 대비로는 36.2% 하락했다.

이런 어려운 시기일수록 적은 수익이라도 단기에 차액을 보는 투자를 선호한다. 경매로 토지를 취득하려는 투자자에게서 더 빈번하게 드러난다. 장래에 얼마까지 오를 물건이라는 계산은 없고 단지 지금 사서 단기에 팔면 얼마쯤 남겠다는 계산만 하는 것이다. 그렇지만 그런 물건은 현 시장 상황에서는 정말 찾기 어렵다.

부동산 시장 침체기에도 토지 투자의 원칙을 지킨다면 돈을 벌 수 있다. 우선 호재가 실현되기까지 3년 정도 남은 땅을 사라. 경매면 더욱 좋다. 호재가 실현되기 시작하는 3년 뒤에는 매매가 잘될 곳이지만 지금 같은 부동산 경기에는 찾는 이가 없을 것이다. 가격이 많이 떨어질 수밖에 없다.

대개 호재가 실현되기 1, 2년 전에 개발업자들이 들어온다는 점을 감안하면 3, 4년 전에 투자를 한다면 호재 실현 직전 매각하기가 수월해진다. 미국 연방준비제도는 2025년 이후 현재의 고금리가 한풀 꺾일 거라고 전망한다. 이 전망이 맞다면, 3년 정도 뒤에는 부동산 경기가 나아질 수 있다는 의미다. 부동산 경기 회복세와 호재 실현기가 겹쳐 시세차익을 볼 수 있는 셈이다.

경기 평택시 팽성읍 노양리의 한 농지를 보자. 2003년 미군기지가 이 땅 인근으로 이전한다는 발표가 나왔다. 이전 완료 시기는 2006년이었지만 실제 이전은 2016년부터 시작됐다. A 씨는 2013년 10월 이 땅을 3억1800만 원에 경매로 낙찰받았다. 감정가 대비 62% 수준으로 비교적 낮은 가격에 매수했다. 낙찰받을 당시 해당 토지에서는 이미 이전 부지 내에 군사기지를 짓기 시작했고 공원 등 도시계획시설 공사가 시작됐다. 그런데도 주택 시장 침체기로 매수자가 없었던 것이다. A 씨는 낙찰받은 땅을 미군 렌트하우스용 땅을 찾는 사람에게 매각했다. 매각 시점은 2015년, 미군이 기지 이전을 본격화하기 딱 1년 전의 일이다.

이처럼 토지는 주택과 달리 개발 호재에 따라 개별 지역 위주로 오르고 내린다. 향후 개발이 이뤄질 시기를 내다볼 수 있다면 경쟁 없이 수익을 낼 수 있는 것이다. 앞서 거론한 것처럼 경매에 저렴하게 나온 물건이 있다면 현장을 직접 방문해 호재가 현실화되는 시기를 분석하는 것이 바람직하다. 단기간에 무리해서 수익을 내려 하지 말고 장기적인 안목으로 투자해야 집값 하락기에도 토지 투자로 자산을 불릴 수 있다.

김종율 보보스부동산연구소 대표