미분양 공포에도… 리스크 큰 `차입형 신탁` 늘린다

신탁사, PF사업장서 확대할듯
미분양 땐 자금 회수 어려워
금융당국도 "신중히 검토해야"

<연합뉴스>

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에 미분양 공포가 퍼지고 있다. 지방현장을 중심으로 미분양이 늘고 있어서다. 덩달아 중소형 증권사의 브릿지론(고금리 단기대출)의 부실에 대한 우려가 커진 상황이다.

최근 정부 기관들이 모인 '부동산 PF 사업 정상화 추진상황 점검회의'에서도 강남권 '노른자위' 사업장마저 브릿지론 만기연장이 되지 않고 있다는 내용들을 논의한 것으로 전해진다. 이에 최근 PF시장은 활로 모색에 분주하다. '개탁'(토지개발신탁)으로 불리는 차입형신탁 거래를 늘리려는 움직임이다. 차입형신탁 거래의 리스크를 감안해 신중한 접근이 필요하다는 말들이 나온다.

IB업계 관계자는 2일 디지털타임스와 통화에서 "부동산신탁사들이 상황이 좋지 않은 PF 사업장들이 대부분 차입형신탁 방식의 자금 융통 방안을 검토하고 있다"며 "내부적으로 검토한다는데, 실제 이러한 방식을 도입하면 안정성이 우려된다"고 전했다.

차입형신탁은 부동산신탁사가 시행사로서 책임지는 거래 형태다. 부동산신탁사가 돈을 빌려 자금을 융통해야한다. 올해 초 하나자산신탁의 서부산 스마트T타워 지식산업센터 개발, 하이투자증권의 PF 브릿지론 자산유동화대출(ABL) 방식 등이 차입형신탁 거래 형태로 꼽힌다. 분양관리신탁에서 차입형신탁을 많이 하기 때문에 자금 회수의 핵심은 '분양 성공 여부'다.

차입형신탁은 기존 차입거래보다 리스크가 크다. 차입거래는 전형적인 PF 거래로 상당 비중을 차지하고 있다. 토지와 건물의 원래 소유주가 같이 돈을 빌리는 방식이다.

그러면서도 건물을 짓는 시공사도 책임보증을 실시한다. 채권자에게 책임확약을 써주기 때문에 투자 자금 회수 확률도 높다. 예를 들어 시행사를 필두로 토지 개발업 소유주들이 돈을 못 갚을 때는 시공사가 대신 돈을 갚아주는 식이다. PF사업장이 대형 시공사를 찾는 이유도 여기에 있다.

이에 비해 차입형신탁 거래는 부동산신탁사의 역할이 크다. 부동산신탁사가 자금을 빌리고 사업 전반에 관여한다. 차입형신탁 거래가 법적으로 문제되지는 않지만, 부동산신탁사의 유동성에 따라 연쇄적인 부실로 이어질 가능성이 높다. 차입형신탁이 부실나면 부동산 신탁사에 자금을 댔던 증권사들도 돈을 잃기 때문이다.

신탁업계 관계자는 "실제로 부동산 개발에 빌린 돈을 차입해서 PF사업 자금을 융통하겠다는 건데, 이게 터지면 다 망가질 수 있다"며 "지금 상황이 좋지 않아 부동산신탁사가 책임을 떠안는 것으로 보인다. 이는 부실거래의 전조증상이다"고 설명했다.

금융당국은 차입형신탁 거래 방식을 결정하는 것은 회사의 입장이라면서도 리스크를 신중히 검토해야한다고 당부한다. 고금리 상황이다보니 사업장 안정화를 위해 차입형신탁이 필요하다는 점은 공감한 셈이다.

금감원 관계자는 "사실상 책임준공이 막혀있는 상황에서 차입형신탁으로 돌아가는 것은 맞다"며 "다만 리스크 관리를 고려해야한다. 결국은 공사비와 분양비의 갭을 메워야 하는데, 차입형신탁을 결정하려면 사업장이 최종적으로 잘 마무리될 수 있는지를 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 전했다.

김경렬기자 iam10@dt.co.kr