건물 투자 성공하는 3가지 방법 [더 머니이스트-김성순의 재밌는 리테일]

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세 명의 투수가 있습니다. 첫 번째 투수는 명실상부한 에이스로 올해 다승왕을 거두고 FA 자격을 획득했습니다. 두 번째 투수는 매우 빠른 공을 던지는 투수지만 구종이 하나뿐인 강속구 투수, 세 번째 투수는 미래가 매우 기대되는 이제 막 고등학교를 졸업한 신인 투수입니다.

당신이 야구 스카우트라면 이들중 누구를 택하시겠습니까?

질문에 대한 답은 현재 처해있는 팀의 상황에 따라 달라질 것입니다. 올해 우승을 목표로 하고 자금의 여유가 있다면 당연히 검증된 첫 번째 투수를, 자금 여력이 없어 효율성을 추구한다면 두 번째 투수를, 몇 년 후를 기약하며 팀을 리빌딩하는 중이라면 세 번째 투수를 영입해 양성하는 것이 전략적이겠죠.

부동산 투자도 마찬가지입니다. 어떤 목적을 가지고 어느 정도의 기간 동안 전체 자산 중 얼마만큼의 비율을 투자하느냐에 따라 전혀 다른 투자가 됩니다.

건물 투자자들과 대화를 나눠보면 이를 고려하지 않고 단순히 투자 수익률이 높아서, 혹은 이 상권이 뜰 것 같아서 건물 매입 후 장기간 자금이 묶여 이자만 발생하거나, 인지되지 못했던 위험에 노출돼 투자 실패로 이어지는 경우를 종종 보게 됩니다. 그렇다면 어떤 상황에서 어떤 유형의 투자를 해야 할까요.

검증된 에이스 투수 '우량 투자'

투자를 통해 부를 축적한 자산가들이나 안정적인 자금 운용을 추구하는 연기금 등의 펀드들이 투자하는 방식입니다. 리테일 건물의 경우 명품 브랜드나 대기업 브랜드 등 우량 임차인이 장기 계약을 체결해서 공실 리스크가 없는 건물, 혹은 명동이나 청담동처럼 오랜 기간 검증된 상권이 유지돼온 지역의 대로변 건물들이 이에 해당합니다.

아주 예외적인 경우가 아니라면 가치가 급격히 떨어질 위험이 적지만 검증된 에이스 투수를 영입할 때와 마찬가지로 높은 가격에서 거래가 되기 때문에 임대 수익률은 가장 낮습니다. 현재와 같은 고금리 시대에는 예금 이자보다도 낮은 경우도 흔히 발생합니다. 청담동 명품 거리의 경우 현재 연간 2~3%대의 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 따라서 투자 시 대출 비중이 적은 자산가들의 포트폴리오 분배 차원이나 장기 투자에 적합한 투자 방식입니다.

미완의 강속구 투수 '가치 부가 투자'

현재 가치는 상대적으로 낮지만, 변화구만 장착하면 타자에게 훨씬 위력적인 투수가 될 수 있듯이 낮은 가치의 건물을 매입해 리모델링, 증축, 임차인 교체, 용도 변환 등을 통해 건물 가치를 올려 되파는 투자 방식입니다.

성수동 공장을 매입해 상업 시설로 바꾸거나 홍대 대로변의 오피스 건물을 매입해 저층부에 브랜드 체험 판매장을 유치하는 등의 투자가 이에 해당합니다. 주식의 단타 투자처럼 단기적으로 투자하기에 용이하기 때문에 충분한 여유 자금이 없는 상태에서 레버리지를 통해 투자하는 경우도 많습니다.

핵심 투자에 비해 더 높은 수익률을 단기간 거둘 수 있지만 변화구를 끝내 장착하지 못해 미완으로 남거나 가치가 더 떨어지는 경우도 있어 위험 요인 또한 존재합니다. 하이리스크, 하이리턴 형태의 투자인데 대부분의 투자자가 가장 선호하는 방식이기도 합니다. 다만 건물 매입 시 가치 증진 포인트에 대해 전문가의 도움을 받거나 충분히 사전 스터디가 된 상태에서 투자하는 것이 실패 확률을 줄일 수 있습니다.

미래가 기대되는 유망주 '기회 투자'

말 그대로 미래 가치를 보고 투자하는 형태로 대부분의 토지 투자, 현재는 낙후돼 있으나 발전 가능성이 있는 상권의 건물에 대한 투자가 이에 해당합니다. 제2의 성수동과 연남동을 꿈꾸며 낙후된 상권에 투자하는 경우 입니다. 오늘의 신인 투수가 3년 뒤 메이저리거가 될 수 있듯이 막대한 시세 차익을 얻을 수 있으나 그 시기가 올 때까지 수익이 거의 발생하지 않는다는 단점을 가지고 있습니다.

따라서 레버리지를 활용한 투자에는 적합하지 않고 여유 자금을 활용한 장기 투자에 적합한 투자 방식입니다. 끝내 빛을 보지 못하고 사라지는 선수들처럼 오랜 시간이 지나도 가치가 상승하지 않는 경우도 많기 때문에 기관투자자들의 경우에는 도시 개발 계획 등을 토대로 단기적인 기회 투자를 진행하기도 합니다.

모든 투자는 기대 수익률이 높은 만큼 위험이 증가하기 마련입니다. 주식 투자에도 가치투자와 단타, 기술주 투자와 우량주 투자가 있듯이 건물 투자도 다양한 형태의 투자 상품이 존재합니다. 투자자들은 어디가 뜨고 있고 누가 어디에 투자했다는 소문을 쫓기보다 본인의 자금 상황과 예상 투자 기간, 기대 수익률을 잘 따져보고 이에 맞는 투자 상품을 찾아 투자하는 것이 성공 투자로 가는 길임을 꼭 인지해야 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 김성순 쿠시먼앤드웨이크필드 전무

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