[알기 쉬운 부동산] 희비 엇갈리는 부동산간접투자상품

상장 리츠(REITs·부동산투자회사)는 소액 투자가 가능해 최근 몇 년 동안 투자자 저변이 개인까지 확대됐다. 국내 상장 리츠는 물론, 미국 증시에 상장된 리츠에 대한 국내 투자자금도 상당하다. 그러나 최근 시장환경 변화로 리츠 주식가격과 수익률도 차별화되고 있어 투자자들은 국내외 리츠의 주가와 수익률 영향요인을 이해하는 것이 필요하다.

먼저 미연준의 기준금리 인상에서 비롯된 고금리 지속 상황은 국내외 구분없이 리츠 주가에 부정적 영향을 준다. 오피스빌딩, 대형 판매시설, 물류센터, 데이터센터에 이르기까지 대규모 수익형 부동산에 투자하는 리츠의 자금운용 규모는 매우 크기 때문에 유상증자나 대출을 활용해 편입자산을 확대하고 외형을 키운다.

통상 리츠나 부동산펀드의 차입자금은 1-3년 간격으로 재조달 되는데 요즘과 같이 수년 전 저금리로 조달한 자금을 고금리로 재조달해야 하는 경우 해당 리츠의 수익구조는 약화되고 배당이 줄어들 수 있다.

실제 국내 상장 리츠 중에서도 올해 수천억 원 규모의 리파이낸싱이 이뤄진 리츠의 주가 하락 폭이 큰 편이다.

부동산 임대소득에 기반한 안정적 현금흐름과 배당수익이 기대되는 리츠는 안정적 자산운용이 필요한 연금, 기금 등 대규모 기관투자자의 투자대상이 된다.

그러나 무위험 안전자산으로 인식되는 미국 국채 금리가 최근 5%에 이르다 보니 투자자에게 주가 변동위험이 있는 리츠의 상대적 투자매력은 낮아질 수밖에 없다.

리츠 투자수요가 줄고, 주가가 하락하는 또 다른 요인이다.

한편 개별 리츠의 투자 부동산이 무엇이지 역시 최근 리츠의 주가와 수익률 차별화를 가져온다.

미국·유럽 등에선 코로나19 이후 재택근무 상황이 이어지면서 오피스시장의 공실률이 두자릿수로 증가한 반면, 국내 오피스 공실률은 5% 이하로 매우 낮다.

해외 오피스 리츠 대비 국내 우량 오피스에 투자한 리츠 수익률이 양호한 이유다.

변화된 환경에서 부동산 직접투자는 물론, 부동산 간접투자상품도 옥석을 가리는 안목이 필요해 보인다. 이재우 목원대학교 부동산금융보험융합학과 교수