‘반축공사’를 제품화하는 프로젝트를 시작하다
통상 건축주가 건축비를 아끼고 싶을 때 직영공사를 떠올린다. 혼자서 도저히 엄두를 내지 못할 때 반축공사 업체를 알아보기도 한다. 일반적으로 반축공사란 ‘집을 짓는데 골조까지만 시공사가 짓고, 나머지 인테리어 관련 공사는 건축주가 직영으로 처리하는 방식의 공사’를 말한다.
모든 일이 순조롭게 진행된다면 충분히 공사비 절감 효과를 거둘 수 있다. 그러나 공정별 책임자가 달라서 문제가 발생하면 서로 책임을 전가하게 된다는 점이 가장 큰 리스크로 지목된다. 즉, 하자의 책임이 불분명하다는 말이다. 단순히 일반인 건축주가 건축비를 아끼기 위해서 진행하는 반축공사라면 업계 누구라도 고개를 저으며 차라리 시공사에 시공 전반을 맡기라고 할 일이다.
그런데, 그렇다면, 일반 건축회사는 어떠할까? 소규모 주택업자와 인테리어 디자이너가 PM으로 공사하는 현장, 모듈러 주택 제작사가 시공사로 참여하는 공사 현장의 사업관리 등 지난 10여 년 동안 200여 개 프로젝트를 필자는 경험했다. 이를 통해 ‘품질관리 리스크’에 관해 일반 건축회사가 건축주보다 더하면 더했지 덜하지 않다는 엄연한 팩트를 절감했다. 통상 소장님 혹은 팀장님이라는 하도급 업체 역시 개인인 경우가 다반사인지라 품질관리가 복불복이다. 건축회사 사장님만 믿고 도급을 줬는데, 실제는 팀장 한 명에 몇몇 일당 알바들이 일하는 구조이다 보니 눈 가리고 아웅하기 십상이다.
<반축으로 집짓기> 프로젝트의 가장 큰 경쟁력은
서비스의 제품화와 건축사 CM
건축회사에서 공정별 품질관리는 대개 공무가 담당한다. 그런데, 시장이 어려워지다 보니 품질관리를 전담하는 담당자를 고용하기가 어렵다. 그래서일까? 계약서가 매우 심플하다. 심지어 자재도 임의로 바뀌기도 한다. 그뿐만 아니다. 건축 관련된 일을 하면서 법규 검토는 물론 건축사 자격증을 가진 인력을 확보하는 건 언감생심이다. 국내 대형 하우징 회사 몇몇을 제외하고는 자격증 없는 디자이너들이 설계하고, 이를 지역 건축사사무소에서 인허가만 대행하기도 한다. 협력 건축사사무소가 있는 경우면 계약 전 면밀한 검토가 반드시 동반되어야 하는데, 소위 ‘가설계’만 하더라도 건당 100만원은 쥐여줘야 맡길 수 있는 일이다. 계약이 성사될지 무산될지 모르는 상황에서, 정식으로 건축사를 고용하는 일은 소규모 회사에서 여간 어려운 일이 아니다.
상황이 이렇다 보니 계약 후 건축주와 추가 비용으로 인한 분쟁은 물론 법규상 불가능한 인허가를 확실한 검토 없이 밀어부치다가 신뢰가 깨지는 경우가 부지기수다. 그렇다면 이러한 현실에 놓인 시공업체에 설계와 반축공사까지 안정된 인력 서비스를 제공한다면 어떨까? 일반 건축주가 아닌 사업자를 대상으로 말이다. 그렇게 탄생하게 된 사업이 <반축으로 집짓기> 프로젝트다.
<반축으로 집짓기> 프로젝트의 가장 큰 경쟁력은 서비스의 제품화다. 또한 건축사 자격증을 보유한 CM이 전 과정을 함께한다. 일반적으로 예비 건축주는 지식이 부족해서 반축공사 이후 관리 능력이 떨어질 수밖에 없다. 또한, 하자관리를 통제해줄 대상도 없다. 그러나, 사업자라면 조금 형편이 나아진다. 그래서 예비 건축주가 아닌 사업자를 고객으로 삼았다. 사업자를 대상으로 일정 수준의 서비스를 지속적으로 제공해 줄 수 있는 플랫폼은 장기적으로 상호에게 도움이 될 것이다. 나아가 시장의 건축 문화를 개선해 나가는 계기가 될 수도 있다.
일반 건축주가 아닌 사업자들에게
평당 300만원대 반축공사를 제품화 공급
필자는 본 프로젝트를 위한 벤처기업을 3년 전에 설립했다. 건축사뿐만 아니라 공인중개사, 세무사, 금융PM, 공무를 정직원으로 채용하여 자체 프로젝트를 대상으로 R&D를 진행했다. 그리고 모든 업무의 코디네이터로 ‘건축사가 담당 PM으로 참여한 결과가 가장 나은 성과’라는 소결론도 얻었다. 소규모 사업장의 경우 경리와 세무 역시 중요하다. 대다수 건축주는 토지부터 상담해 오는데 이 과정에서 어려움을 겪는 경우도 적지 않다. 무엇보다 1인 기업이라 불리는 1인 디벨로퍼의 니즈가 가장 많았고, 인테리어 회사 대표나 소규모 건축 회사의 대표들도 건축사를 비롯한 각 분야의 전문가들과 A to Z을 함께할 수 있다면 더없이 안심된다고 했다. 건축 사업의 본질은 결국, ‘건축사의 손끝에서 시작해서 건축사의 도장’으로 마무리하는 경우가 태반이기 때문이다.
벤처기업 소속 건축사들은 규격 주택의 물량 산출에 집중해 왔다. 디자인이 적용된 마감재가 아닌 반축공사의 경우 6평, 10평, 20평, 30평, 40평, 50평대까지 종합건설이 시공하지 않는 평형대에 집중하여 다양한 연구를 진행하였다. 그 결과 기본 물량과 이에 따른 자재 비용이 자동으로 산출되는 시스템을 구축할 수 있었다. 골조는 어떠한 구조에도 치우치지 않고 강구조와 경량철골, 철근콘크리트, 모듈러까지 다양하게 지원이 가능하다.
자체 프로젝트의 물량 산출과 견적, 그리고 시공 관리에 적용하여 꾸준한 연구를 수십 차례 거듭한 결과, 우리는 이제 ‘일반 건축주가 아닌 사업자들에게 평당 300만원대 반축공사를 제품화해서 공급할 수 있다’고 자신한다. 모든 소통은 자체 개발한 회원사 전용 어플리케이션 CRM 프로그램인 <사업자용 건축매니저>를 제공해 빠른 계약과 공정관리는 물론 사후 A/S까지 관리를 일원화했다. 결국 주택 건축 사업은 일정 수준 이상의 전문성을 가진 사람이 건축주의 사업을 대행하는 일인데, 반축공사 납품 이전과 이후 준공까지의 공정 관리를 건축사 자격증 보유자가 직접 담당해주고 투명하게 이력을 관리해 준다는 측면이 매력적이다. 공정관리를 잘하면 A/S 또한 매뉴얼대로 진행할 수 있기 때문에 소규모 주택 사업자의 부담을 상당히 덜 수 있다는 점에서도 경쟁력이 높다.
본 프로젝트는 일단 10개의 회원사를 대상으로 서비스를 제공하게 될 것이다. 그 과정을 월간 <전원속의 내집>에 순차적으로 연재하고자 한다. 10개 회원사의 매출은 물론 영업이익의 성장을 통해 플랫폼과 회원사가 동반 성장하는 시나리오를 2024년에 사업결과로써 입증할 계획이다. 회원사의 매출 성장이 전제되어야 플랫폼의 매출이 동반하여 성장할 수 있다.
간판 장사가 아니라 실질적으로 매니지먼트를 제공하겠다는 것이다. 이를 알리는 첫 쇼케이스를 11월 2일부터 5일까지 학여울역 SETEC(세텍)에서 열리는 경향하우징페어에서 선보인다. 사업설명회는 11월 5일(일) 14시부터 박람회장 내 세미나 장소에서 개최된다. 이를 통해 우리와 함께할 회원사들을 적극적으로 발굴할 것이고, 모든 과정은 투명하게 오픈할 예정이다. 과연 어떤 회원사들이 파트너로서 참여하게 될지 기대가 크다.
글 및 자료_ ㈜홈플릭스 설립자 서동원 www.homeflix.kr
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