서울 오피스 투자 5년 내 최저

상반기 3兆 소폭 상회..전체 시장도 지난해 약 30% 수준

[파이낸셜뉴스] 서울 부동산 투자 시장에서 오피스 투자가 5년 내 최저 수준이다. 고금리 기조에 차입 부담을 느낀 투자자들이 크게 늘어난 영향이다. 실제로 CBRE 리서치의 설문조사에 참여한 국내 응답자의 83%는 LTV(담보대출비율) 및 차입 비용에 대한 대출 기관의 태도를 하반기 부동산 투자의 주요 대두되는 위험(리스크) 요소로 답변했다.

■상반기 서울 거래 11.5兆→6.1兆
1일 CBRE에 따르면 매매가격 100억원 이상 상반기 기준 서울 상업용 부동산 투자시장 거래 규모는 2022년 11조5000억원에서 2023년 6조1000억원으로 절반 가량 줄었다. 반기 기준으로 2022년 상반기가 가장 많았고, 2022년 하반기 7조원 후 하락세인 것을 고려하면 2023년 전체는 크게 줄어들 것으로 예상된다.

연간 기준 서울 상업용 부동산 투자시장 거래 규모는 2017년 7조원, 2018년 12조4000억원, 2019년 16조2000억원, 2020년 17조5000억원, 2021년 20조9000억원, 2022년 18조5000억원였다.

올해 상반기에서 오피스 부문의 투자 감소가 두드러진 상황이다. 도심권역(CBD)의 콘코디언빌딩 등 딜(거래)가 종결됐지만 전체 오피스 투자 규모는 3조원을 소폭 상회한 수준이다. 과거 5년 내 최저 수준이다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 부문 이사는 "가격 조율의 어려움 및 제한적인 투자 여력이 여전히 큰 변수로 작용할 것으로 보인다. 오피스의 경우 딜 규모와 비례해 자금 조달에 대한 리스크가 확대되면서 중소형 딜을 중심으로 딜이 종결될 가능성이 높아지고 있다. 물류 섹터의 경우 하반기에 매각을 철회하거나 연기한 사례가 크게 증가하면서 향후 더욱 선택적인 투자 활동으로 이어질 것"으로 봤다.

이에 CBRE코리아는 상업용 부동산의 국내 2023년 총 투자 규모가 전년 대비 약 20-30% 수준 감소할 것으로 전망했다.

세빌스코리아는 현재 3·4분기 서울 오피스 투자시장 거래 규모를 2조6000억원 수준으로 집계했다. 연내 종결 예상 거래를 고려하면 올해는 10조3000억원으로 추산했다. 2021년 14조9000억원 대비 70% 수준이다.

3·4분기 서울 오피스 주요 거래로는 미래에셋자산운용이 DWS자산운용으로부터 5490억원에 매수한 종각 인근의 Tower 8, 이지스자산운용이 신한리츠운용으로부터 2384억원에 인수한 용산 더프라임타워가 있다.

판교에서는 싱가포르투자청(GIC)이 기존 네이버(NAVER)가 보유하고 있던 판교 테크원(알파돔시티 6-2블럭)의 부동산펀드 수익증권 일부를 3500억원에 인수했다. 거래 지연이나 가격 조정이 이뤄지는 사례가 늘어나는 가운데, 상대적으로 낮은 금리의 펀드 대출 조건을 승계하면서 수익자만 교체하는 셰어딜(Share Deal)의 빈도가 증가하고 있다. 상반기 거래 중 약 31%가 셰어딜로 진행되었으며, 3분기에는 39%까지 확대된 것으로 나타났다.

홍지은 세빌스코리아 리서치·컨설턴시 본부의 전무는 “최근 프라임 오피스 매물이 꾸준히 시장에 나오고 있지만, 금리가 여전히 높은 수준이어서 투자자들의 적극적인 투자 결정은 어려워 보인다”며 “거래 종결을 위해 매각 방식 변경, 거래 형태 변화, 투자자 모집 구조 다변화 등 다양한 전략이 필요한 시점”이라고 말했다.

이같은 추세를 반영, 서울 프라임 오피스의 공실률도 상승으로 돌아섰다.

세빌스코리아에 따르면 3·4분기 서울 프라임 오피스의 공실률은 2021년 1·4분기 이후 CBD, GBD(강남권역), YBD(여의도권역)에서 처음으로 상승했다. CBD는 2.0%에서 3.5%, GBD는 2.2%에서 2.4%, YBD는 1.3%에서 4.6%로 늘었다. 이들 권역의 평균 공실률은 같은 기간 1.9%에서 3.4%로 증가했다.

■2024년 하반기 회복 기대
하지만 부동산 투자자문사들은 2024년 하반기에는 국내 상업용 부동산 시장의 회복이 이뤄질 것으로 보고 있다. 내년 초 보궐선거 등 시장의 대외 불확실성의
추가적인 해소와, 일부 자산의 잠재 부실 리스크 및 가격 조정 현실화로 시장 내 의사결정이 보다 수월해질 것이란 기대다.

최수혜 CBRE코리아 이사는 "미국의 기준금리가 올해 피크아웃(정점 후 하락) 할 것으로 전망, 내년부터 안정화될 것이다. 물가상승률 완화와 경기 연착륙 전망이 금리 안정화에 기여할 것"이라고 봤다.

이어 "국내 부동산 투자의 주요 어려움으로 지목된 매도자와 매수자 간 기대 가격 격차가 2022년 하반기 대비 2023년 상반기에 일부 줄어들었다. 시장의 가격차가 향후 섹터 전반에 걸쳐 보다 좁혀지면서 하반기 거래 규모에 기여할 것"이라며 "해외 자본 경쟁력 증가에 따른 인바운드 투자 회복도 한몫할 것으로 보인다. 올해 상반기 서울 부동산 투자 시장 규모 중 해외 자본의 비중은 약 28%로 전녀 동기 대비 약 24%p 상승했다. 상반기 캐나다계 브룩필드자산운용이 선매입한 국내 최대 규모 인천 KP물류센터가 준공된 영향이다. 미국계 KKR, 싱가포르계 케펠이 각각 SK남산그린빌딩, 한국은행 소공별관을 인수했다"고 말했다.
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