서울 프라임 오피스, 공실률 상승해도 `임대인 우위시장`?

일시적 사옥 이전 및 신규공급 여파로 발생한 공실
신규 임차인 확정 및 협의 중…조만간 공실 해소 예상

사진 연합뉴스

출처 세빌스코리아

2021년 2분기부터 하락세를 지속했던 서울 주요 업무지구의 프라임급 오피스 공실률이 올해 3분기에 상승한 것으로 집계됐다. 사회적 거리두기 완화 이후 재택근무로 선회했던 인력들이 사무실로 복귀하면서 꾸준히 공실률이 낮아졌지만 10분기 만에 공실률이 상승한 것.

반면 임대료는 전년동기 대비 7.1% 상승해 작년 3분기 이후 4분기 연속 7% 이상 상승률을 기록한 것으로 나타났다. 다만 이번 분기의 공실은 사옥이전 등의 단기 이슈로 발생한 것이며 4분기 내에 프라임급 공급이 예정되지 않은터라 '임대인 우위시장'이 이어질 것이라는 예상도 나온다.

31일 글로벌 부동산서비스 기업 세빌스코리아에 따르면, 3분기 서울 프라임 오피스 공실률은 2021년 1분기 이후 처음으로 모든 권역에서 상승했다. 전분기까지 10분기 연속으로 하향세를 유지했던 공실률이 반등하며 1.5%p 상승한 3.4%로 집계된 것.

세빌스코리아가 선정한 프라임 오피스는 도심업무지구(CBD), 강남업무지구(GBD), 여의도업무지구(YBD) 등 주요 권역 3곳에 있는 면적 3만㎡ 이상의 빌딩 중 상대적으로 시설이 우수해 선호도가 높은 135개 빌딩으로 이 중 109개의 동향을 분석했다.

3분기 공실률이 상승했지만, 연내 입주를 확정한 임차 수요로 공실률은 다시 하락할 것이라는 예상이 나온다.옛 MBC 부지 재개발인 브라이튼 여의도 프로젝트 준공으로 프라임 오피스인 '앵커원빌딩'이 새로 공급된 YBD의 공실률은 3.3%p 상승했다. 유안타증권과 한국증권금융은 입주를 확정했고 다른 금융업 임차 수요가 현재 입주 협의 중인 것으로 알려져 공실률은 조만간 해소될 것이라는 예상이 나온다.

CBD에서도 삼성본관빌딩을 사용했던 한국은행이 본관 리모델링 및 통합별관 재건축 완료로 이전하면서 잠시 공실률이 높아졌다. 대형 공실이 발생한 삼성본관빌딩에는 삼성물산(상사부문)을 비롯한 임차인들이 이전을 앞두고 있어 연내 공실이 모두 해소될 예정이다.

연말까지 신규 프라임 오피스 공급은 없지만, 내년 상반기에 CBD에서 메리츠화재 봉래동 신사옥과 YBD에서 사학연금회관 재건축인 TP타워가 준공 예정이라 공실률에 영향을 미칠 것으로 보인다.

다만 서울 프라임 오피스 수요가 다소 감소했음에도 임대료는 상승세가 이어지고 있다. 3분기 임대료 상승률은 전년동기 대비 7.1%로 나타났으며, 작년 3분기 이후 4분기 연속 7% 이상의 상승률을 기록하고 있다.

세빌스코리아 관계자는 "시장공실률이 높았던 2020년 전후에 임대차를 계약해 시장 평균에 못미치는 임대료 상승을 보였던 건물들에서 임대료 상승률이 높았다"며 "서울 모든 권역에서 평균 11만5000원대의 명목임대료를 기록했다"고 설명했다.

이 여파 때문인지 CBD에서는 KG스틸이 서울스퀘어에서 서대문 KG타워로, 블록체인 기술기업 파라메타(구 아이콘루프)는 시그니쳐타워에서 공유오피스로 이전하는 등 세컨더리 오피스로의 하향 이전 수요가 발생하기도 했다.

GBD에서는 작은 면적이지만 다수의 빌딩에서 공실이 예정된데다 해당 공실에 대한 연내 입주 계획이 아직 잡히지 않았고, 중도해지를 요청한 사례도 나타나 4분기 공실률은 소폭 상승할 것으로 집계됐다.

세빌스코리아 측은 "국내 오피스 임대시장은 사회적 거리두기 완화 이후 대부분의 인력이 사무실로 복귀해 낮은 공실률을 유지하고 있다"며 "특히 서울 프라임 오피스 임대시장은 낮은 공실률로 임대인 우위의 시장이 지속될 것"이라고 진단했다. 이미연기자 enero20@dt.co.kr