계약서에 특약사항 추가 주변시세·채권 확인 필수

전세사기를 완벽하게 예방할 수는 없다. 다만 위험 매물을 걸러내거나 피해를 최소할 수 있는 방법들이 있다.

기본적인 방법으로는 주변 시세 확인, 주택임대차 표준계약서 사용, 선순위 보증금 및 채권 확인, 등기부등본 열람 등이 있다. 매물이 실거래가보다 높을 경우 '깡통전세'의 가능성이 높다. 임대사업자 의무사항과 임차인 권리사항의 근거·기준 등이 들어있는 표준계약서 사용은 필수다. 또 등기부등본 열람을 통해 건물이 신탁사 소유는 아닌지 살펴봐야 한다. 신탁사에 소유권이 이전된 건물을 임대인과 공인중개사가 공모해 전세사기를 벌인 사례가 적지 않다.

임차인은 선순위 보증금 확인을 통해 계약하려는 다가구 주택에 먼저 입주해 있는 가구들의 대략적인 전세금 유추가 가능하다. 또 입주 시기에 따라 우선변제권이 부여되기 때문에, 건물이 경매에 넘어갈 경우 자신의 배당 순서를 예상할 수 있다. 다만 선순위 보증금 확인을 위해선 임차인 계약서를 지참해야만 열람할 수 있다는 문제점이 있다. 이에 등기부등본상 선순위채권 확인이 필수다. 근저당권이 설정돼 있는 주택은 경매로 넘어갈 경우, 선순위채권에 따라 변제 순위가 결정되기 때문이다.

일부는 계약서에 특약 사항을 추가하거나, 보험에 가입하라는 조언이다. 완전한 피해 예방이 사실상 불가능한 현 부동산 시장 구조에서 피해 금액이라도 최소화하기 위해서다. '계약 후 새로운 근저당 사실 발견 시' '집을 다른 사람에게 매도할 시' 계약을 해지하고 전세금을 반환하도록 하는 등의 특약을 추가해야 한다. 전세금 반환이 완전히 보장되지는 않지만, 특약 사항 불이행 시 민사·형사 소송에 도움이 된다.

또 임대인에게 보증금을 돌려 받지 못할 경우 주택도시보증공사, 주택금융공사 등 보증 기관을 통해 보험을 가입해 두면 전액 또는 일부를 돌려 받을 수 있다.

전문가들은 하나같이 임대인이 제공하는 임대차 내역을 100% 신뢰하지 말라고 제언했다. 임차인 스스로 부동산 관련 지식을 갖춰야 한다는 것이다.

서용원 한국공인중개사협회 대전지부장은 "공인중개사의 경우 계약하고자 하는 매물과 인접해 있으며 한 장소에서 경력이 오래된 '개업공인중개사'를 선택하고, '소속공인중개사'가 많거나, 대출이자 또는 입주지원비를 제공하는 곳은 의심해봐야 한다"고 말했다.