[감정평가] 재건축구역 내 도로, 매도청구소송 시 현금청산금 얼마 나올까

주택재건축사업 부지 내에 토지만을 소유하고 있는 경우는 조합 설립 동의의 상대방이 되지 않아 현금청산 대상이 된다.

박효정 감정평가사/사진제공=로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소

종종 재건축사업구역 내 지목 및 현황이 '도로'인 토지를 소유한 상담자로부터 현금청산금에 대한 상담을 요청받는다. 상담의 주된 내용은 역시 "현금청산금이 얼마 정도 책정이 될까?"에 대한 것이다.

재건축구역에 편입된 도로를 소유한 자에게 사업시행자가 매도청구를 하는 경우, 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립한다. 그렇다면 재건축구역 내 도로의 시가는 얼마인지가 관건이 될 것이다.

판례는 이때의 시가를 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결 등 참조)고 판시한다.

시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다는 것이 대법원 판례의 입장이다.

간혹 사업시행자 측에서 현황 도로의 경우 인근 대지의 1/3 이내로 평가하여야 한다고 주장하는데 이는 판례(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결 등)에 반하는 평가이므로 옳지 않다. 현황이 도로인 경우라도 '재건축 후 아파트 단지의 일부가 되는 경우'는 대지로서 평가하는 것이 타당하다. 여기서 도로의 소유자가 현재의 도로가 재건축 후의 아파트 단지로서의 대지가격으로 평가받아야 한다고 오해하는 경우가 있다.

재건축구역 내 도로의 매도청구에서 시가는 현재 상태에서의 대지를 기준하는 것이 맞지만 정확하게는 현황이 도로이므로 토지의 생김새 즉 형상이나 면적, 또는 단독으로 쓰이는 효용성 등에서 일반 대지에 비해 열세한 점을 감안하여 감액평가 하는 것이다.

그렇다면 과연 정상 대지에 비해 도로를 어느 정도 감액하는 것이 타당할까? 토지의 가치형성요인의 우열을 비교하는 개별요인 격차율은 전문 감정인의 판단과 결정의 영역이며, 재건축사업장 및 개별 토지마다 조건이 상이하므로 일률적인 기준을 마련하여 적용할 수는 없다.

다만 매도청구의 피고 입장이라면 매도청구 대상인 도로에 적용된 감정평가 격차율에 대한 사례를 수집하면 도움이 될 수 있으므로 매도청구소송 감정평가 경험이 많은 감정인에게 개별 사안에 대한 자문을 구하는 것을 추천한다. /글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr