[하우머니] BTS 사는 초고가 단지…경매로 사는 방법은?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 이영욱 멘토 이영욱의 생생경매 대표

Q. 요즘 집값 정말 '억' 소리 나죠. 그런데 이번에 초고가 아파트인 용산구의 '나인원한남'이 경매로 나와 화제가 됐는데, 50억이 넘는 초고가 단지가 경매 시장에 등장한 건 올해 들어 처음이라고요?

- 초고가 아파트 '나인원한남' 경매로 나와…얼마일까?
- '나인원한남'이 왜 경매에?...경기 악화에 고가주택 경매행
- 나인원한남 경매시장 나왔다…78.5억 역대 최고가
- BTS 사는 초고가 단지…'나인원한남' 63평 78.5억
- 2년 만에 경매 시장에 재등장…은행 대출 안 갚은 듯
- 경매로 나온 나인원한남, 선순위 전세권자 보증금 50억
- 나인원한남, 매물호가 105억 월세 10억/2,300만 원
- 나인원한남, 2023년 6월 90억에 실거래 
- 지하철 6호선 한강진역, 이태원역 인근 한남뉴타운 진행 중
- 50억 넘는 초고가 아파트, 3년간 13건 경매로 나와

Q. 앞선 사례들만 보면 워낙 고가다 보니, 다른 세상 이야기인가 보다 하고 넘기기 쉬운데요. 그런데 이렇게 가격이 부담될 때 '공동입찰'을 이용할 수가 있다고요?

- 뭉치면 가격이 내려간다...공동입찰이란?
- 공유, 하나의 물건을 2인 이상이 소유하는 것
- 공동입찰, 경매 물건에 2인 이상이 공동으로 입찰
- 한 경매 물건에 2인 이상이 공동으로 입찰하는 것
- 경매 가액 큰 매물의 경우 대부분 입찰 포기
- 공동입찰을 통해 고가의 수익률 높은 물건 낙찰
- 각 지분권자의 지분 처분과 지분 분할 가능
- 공유자 간 협의가 안 되면 '공유물분할청구소송'

Q. 경매가 사실 어렵기도 하고 혼자서는 부담되는 것도 사실인데, 같이 할 수 있으면 좋긴 할 것 같거든요. 공동입찰의 장단점을 짚어주신다면요?

- 뭉치면 무조건 좋을까...공동입찰의 장단점은?
- 공동입찰의 장점, 고액의 경매물건 소액투자 가능
- 공동명의로 인한 양도세와 보유세 등의 세금절약 가능
- 다수의 이해관계로 인한 부동산 보유나 매도과정 불협화음

Q. 공동입찰 방법도 궁금합니다. 따로 신고서를 제출해야 한다고 하던데, 절차가 복잡하진 않나요?

- 공동입찰 입찰서 작성 방법 및 준비 서류는?
- 공동입찰신고서와 공동입찰자 목록 등을 추가로 제출
- 입찰표, 위임장, 공동입찰신고서, 공동입찰자목록 지참
- 반드시 인감도장을 찍고 개인 간의 지분율을 기재
- 공동입찰자 전원의 간인, 겹쳐 접어서 도장 찍는 형식
- 대리입찰 가능, 별도의 위임장 준비 혹은 기일입찰표 뒷면 활용
- 신뢰만 된다면 가급적 공동입찰자의 인감도장 챙길 것

Q. 수익 분배도 그렇고 공동입찰은 여러 명이 함께하는 일이다 보니 고려할 변수가 많을 것 같은데요. 주의할 점도 짚어주시죠?

- 공동입찰 시, 수익 분배 마찰 줄이려면?
- 약정서를 이용해 취득, 보유, 양도 과정 경우의 수 조율 
- 자금투자, 업무영역, 비용처리, 투자목적에 따른 수익 협의 
- 인원을 최소화해 사정변경 가능성을 최대한 줄여야
- 공동투자자, 손해 감수 가능한 철저한 신뢰관계 뒷받침
- 공동투자 참여자들의 투자자금, 가급적 여유자금이어야 
- 투자자금 쓰이는 용도 어디까지인지 성격 분명히 할 필요
- 투자자 조합 자금, 제반 비용 포함 할지 미리 정해야
- 투자기간을 명확히 설정, 투자목적에 따라 6개월~3년 기간 설정
- 특정 1인 대표 단독명의로 하는 경우, 소유권 이전 고려
- 아니면 공동명의로 취득할 것인지에 대한 사전협의 필요

Q. 마지막으로 눈여겨볼 매물도 짚어보죠. 서울에서 '부동산 불패'로 불리는 곳이 몇 곳 있죠. 가격이 워낙 고가인 곳들이 많다 보니 엄두가 안 났는데, 공동입찰로 노려볼 만한 곳이 있을까요?

- 가격 높아 부담...공동입찰로 노려볼 곳은?
- 개포현대1차, 1984년 준공 수인분당선 구룡역·3호선 매봉역 인접 
- 개포 경남·우성3차·현대1차아파트 통합재건축 신속통합기획 확정
- 용산롯데캐슬센터포레, 2019년 준공 용산공원·효창공원 인접
- 6호선·경의중앙선 효창공원앞역·1호선 남영역·4호선 숙대입구역 인접

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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