은평 첫 재건축? 불광 미성, 6개월새 2억원 떨어져

불광역 초역세권 1340세대 규모 미성 아파트
작년 9월 안전진단 D등급 받아 재건축 요건 갖춰
'낮은 사업성' 발목잡혀 아파트 매매가 2억원 뚝

은평구 불광동 미성 아파트 전경. 이 아파트는 지난해 9월 안전진단 D등급을 받아 재건축 추진이 가능해졌지만, 최근 사업성 문제에 봉착해 별다른 움직임을 보이지 않고 있다. <네이버부동산 제공>

서울 은평구 최초 재건축 추진 단지로 평가받던 '불광 미성 아파트' 매매 가격이 6개월 새 2억원 이상 떨어졌다. 안전진단 통과로 재건축 추진이 가능해졌지만, 사업성이 담보되지 않아 진척을 이루지 못하고 있기 때문이다.

29일 은평구 불광동 일대 공인중개업소에 따르면 재건축을 추진 중인 불광 미성 아파트 전용 84㎡ 매매 매물은 이달 중순 7억5700만원에 거래됐다. 이 아파트 전용 84㎡ 올해 4월까지만 해도 10억1300만원에 팔렸던 곳이지만, 6개월 새 매매 실거래 가격이 2억5000만원 가까이 떨어진 것이다.

불광 미성 아파트는 지난 1988년 준공된 1340세대 아파트로 불광역 초역세권에 위치한 은평구 최초 재건축 추진 아파트다. 문재인 정부 시절인 2019년 10월 진행한 안전진단 D등급 판정에도 불구하고 국토안전관리원 적정성 검토 문턱을 넘지 못해 재건축이 좌절됐지만, 윤석열 정부가 안전진단 문턱을 낮추면서 지난해 9월 다시 진행한 안전진단에선 적정성 검토를 통과했다. 노후 아파트가 재건축을 추진하기 위해선 안전진단 D등급 이하를 받은 후 국토안전관리원 적정성 검토를 통과해야 한다.

하지만 행정적으로 재건축 추진이 가능해졌음에도 불구하고 불광 미성 단지 내 재건축 바람은 다소 잠잠해진 것으로 알려졌다. 재건축 사업성이 담보되지 않고 있기 때문이다. 특히 이 아파트 용적률은 이미 227%에 달해 재건축 사업성이 높지 않을 것으로 평가 받는다. 통상 서울 강북권 아파트가 재건축 사업성을 확보하기 위해선 용적률이 160~180% 이하여야 하는 것으로 알려져 있다.

정비업계 관계자는 "안전진단 D등급을 맞아도 집값 상승이 담보되지 않으면 재건축을 추진하기가 어려워진다"며 "특히 용적률이 200%를 넘는 재건축 단지의 경우 사업성이 높지 않아 재건축 시 분담금 문제가 대두될 수 있다"고 말했다.

또 이 아파트 노후도가 심화되면서 전세 가격이 하락한 점도 재건축 사업성을 낮추는 요소로 작용하고 있다. 이 아파트 전용 84㎡ 전세는 2021년 5억원 이상에도 거래됐지만, 올해 들어서는 전세가가 3억원 초반 수준을 넘지 않고 있다. 이 아파트 일부 동에선 아파트 복도와 외벽에 갈라짐 현상이 발생해도 재건축 추진위 반대로 수리를 제때 진행하지 못하고 있는 것으로 전해졌다.

불광동 공인중개업소 한 관계자는 "아파트는 노후화되는데 재건축 추진은 속도를 내고 있지 않다 보니 전세와 매매가 모두 떨어지고 있다"며 "지난해 안전진단을 통과했지만 특별히 재건축 관련 움직임이 커지지는 않았다"고 전했다. 박순원기자 ssun@dt.co.kr