아파트 눈물의 땡처리...일본처럼 부동산 폭망 온다? [부동산 아토즈]

[파이낸셜뉴스] “일본처럼 곧 집값 대폭락 옵니다”
유례를 찾아볼 수 없는 저출산·고령화가 한국 경제의 시한폭탄으로 작용하고 있다. 집값 폭락론자들은 저출산·고령화·성장률 정체·자산 버블 등 여러 면에서 ‘제2의 일본’이 될 수 있다는 경고를 내놓고 있다.

이런 가운데 최근 IBK기업은행 경제연구소가 내놓은 보고서가 주목을 받고 있다. 제목은 ‘현재 한국은 30년전 일본과 무엇이 같고, 무엇이 다른가’이다. 핵심은 ‘일본이 겪은 부동산 급락 가능성은 높지 않다’는 것이다.

한국 부동산도 일본처럼 폭망?...."버블수준 상이"

보고서를 보면 한국과 일본은 고령화, 과잉부채, 서비스업 취약 등에서 공통점이 있다고 분석하고 있다.

우선 고령화 분야다. 일본의 1990년대와 같이 한국도 고령화로 2015년 이후 부양률이 높아지고 있다고 지적했다. 특히 우리나라의 합계 출산율은 OECD에서 최하위로, 고령화 속도를 감안하면 일본보다 더 심각한 상황이라고 분석했다.

과잉부채도 비슷하다. 특히 한국은 가계의 부채 수준이 높은 편이다. 특히 자산 대비 가계부채 수준은 일본 부동산 버블 정점인 시기보다 높다고 지적했다.

보고서는 “민간부채가 조정 과정 없이 증가추세를 이어가고 있어 잠재위험이 커지는 상황이다”분석했다. 여기에 제조업 중심의 산업구조도 장기 불황의 일본과 비슷하다는 설명이다.

보고서는 반면 부동산 리스크는 일본과 차이점이 있다고 지적했다. 골자는 ‘과거 일본의 버블 수준과는 상이하다’는 것이다.

우선 한국의 소득 대비 주택가격은 일본의 버블수준까지 올랐지만, 일본의 절반 수준에 그치고 있다. 예를 들어 서울 30평 아파트 가격은 1인당 소득(1인당 GRDP)의 약 30배로 높으나, 일본의 버블시기(약 60배)와 비교하면 낮은 수준이라는 설명이다.

전세 제도도 부동산 하방 압력을 막는 요인이다. 부정적 측면도 있지만 전세 제도가 주택 가격 하락을 방어하는 역할을 한다는 지적이다.

김광석 리얼하우스 대표는 “우리만의 독특한 전세제도의 경우 매매가를 지탱하는 역할을 해오고 있다”며 “전세가 오르고, 시차를 두고 매매가가 상승하는 것이 일반적인 현상이다”고 말했다.

먼 미래인데 "지금 당장 폭망"... 가까운 미래와 구별해야

정부의 선제적 금융조치도 부동산 리스크를 줄이고 있다. 보고서는 일본은 부동산 버블에 대해 사후적 금융조치를 시행한 반면, 한국은 주택대출 관련해 사전적으로 규제를 마련해 시행중이라는 설명이다. 실제로 지난 2002년 LTV 도입 이후 DTI, DSR 제도를 시행하며 주택담보 대출 가능금액을 제한하고 있다.

보고서는 “가계 소득수준, 제도 및 금융규제 차이를 감안해 보면, 30년 전 일본이 겪은 부동산 급락 가능성은 높지 않다”며 “단 고금리 상황에서 인위적인 부동산 부양정책은 리스크를 키울 우려가 있다”고 진단했다.

현재 부동산 시장에서는 인구 구조가 가져올 변화에 대한 연구가 한창이다. 고령화·저출산으로 대변되는 인구 구조 변화가 한국 부동산 시장을 뒤흔들 변수이기 때문이다. 일본의 뒤를 밟을 수도 있지만 인구가 줄어도 부동산 자산가치가 상승하는 다른 나라 사례도 있기 때문이다.

일부 전문가들은 "인구 구조보다 공급량이 주택가치에 더 큰 영향을 미치는 변수"라는 주장도 내놓고 있다.

여러 이유로 폭락론보다는 신중론이 우세하다. 여경희 부동산R114 연구원은 “고령화·저출산으로 인구가 줄고 있지만 세대수는 2040년까지 늘어난다”며 “인구구조 변화로 집값이 폭락한다는 것은 다소 무리로, 일정 기간까지는 주택 수요는 유지될 것으로 보인다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “주택시장 참여자들도 이제는 인구구조 변화를 염두에 두고 있다”며 “20년, 30년 지났을 때 떨어지는 지역과 수요가 몰려서 올라가는 지역의 초양극화가 예상되고 있다"고 말했다.

더 많은 분석과 연구가 필요하지만 이는 먼 미래 부동산의 이야기라는 점이다. 일각에서는 "지금 당장부터 절대 집을 사지 말아야 한다"는 주장을 펼치고 있다. 한쪽만 강조하는 일종의 '공포 마케팅'이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 “인구 위기는 먼 사안인데 당장 내일이라도 올 것 같다는 극단론은 공포를 유발한다”며 “먼 미래와 가까운 미래를 구분할 필요가 있다"고 말했다.
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