대단지·강남권·청계뷰 … 서울에 '청약 3파전' 열린다

이문 아이파크 자이 조감도.

늘 공급 부족에 시달리는 서울에서 오랜만에 대단지 아파트들이 줄지어 분양을 앞두고 있다. 올 들어 서울 청약시장 열기가 더없이 뜨거워지는 가운데 나오는 이들은 신축 아파트에 목이 마른 서울 청약 대기자들에게 단비가 될 것으로 기대된다.

올해 서울 청약 시장엔 '오늘이 제일 싸다'는 인식이 확산되며 경쟁률이 치솟고 있다. 이에 일부 단지에선 '묻지 마 청약'을 하는 수요자들이 발을 빼면서 미분양이 나오고 있기도 하다. 약간 혼조세 기미를 보이는 이유는 역시 분양가격 때문이다. 매일경제신문은 전문가들 조언을 바탕으로 이문 아이파크 자이, 힐스테이트 e편한세상 문정, 청계 리버뷰 자이 등 곧 공급이 이뤄지는 서울 대단지들의 청약 전망을 가늠해 봤다.

이문 아이파크 자이, 고분양가에 흥행 미지수

지난 20일 입주자모집 공고가 이뤄진 이문 아이파크 자이의 청약 일정은 당장 다음주(30일)부터다. 최고 41층 26개동 총 4321가구의 공동주택 3개 단지로, 일반분양 물량만 1467가구나 된다. 앞서 분양한 같은 이문휘경뉴타운에서 분양한 휘경 자이 디센시아(4월)와 래미안 라그란데(8월)에서 기회를 놓친 청약 대기자들에겐 더없이 좋은 기회일 수밖에 없다.

다만 분양가가 다소 논란이 되고 있다. 3.3㎡(1평)당 분양가가 3550만원이다. 평당 분양가에서 이미 같은 이문휘경뉴타운에서 최근 공급된 휘경 자이 디센시아(2930만원)와 래미안 라그란데(3285만원)를 크게 웃돈다. 가장 수요도 높은 전용 84㎡는 평균 분양가가 11억9000만원이지만 이는 어디까지나 평균에 불과하다. 일부 타입 로열층은 12억원이 넘는 곳이 많다. 이는 래미안 라그란데(10억9900만원)는 물론 휘경 자이 디센시아(9억7600만원)의 전용 84㎡ 중 최고 분양가보다도 1억원 이상 높은 금액이다.

이문 아이파크 자이는 어떤 타입에 청약을 넣느냐도 매우 중요하다. 대로변에 있어 외대역(또는 신이문역)과 가까운 1·2단지에 비해 홀로 동떨어져 있는 3단지는 상대적으로 가치가 떨어진다는 평가가 나온다. 그런데 이 3단지 분양가가 더 비싸다. 3단지 전용 84㎡ 분양가는 최저가격이 12억6784만원이고 최고는 14억4000만원에 달한다.

이는 2단지에 있는 전용 84㎡ 최고 분양가인 12억원보다도 2억원 이상 높은 금액이다. 3단지에 있는 타입은 전용 59㎡는 D·E·F타입, 전용 84㎡는 D·E·F·G타입으로 이를 반드시 확인한 뒤 청약 신청을 해야 한다고 전문가들은 조언한다. 반대로 상대적으로 분양가가 저렴하면서 지하철역 초역세권인 1단지(59A1·59B1타입)는 상당히 높은 커트라인이 예상된다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "높은 분양가로 인해 최근 일부 미분양된 서울 아파트들처럼 1순위 경쟁률은 두 자릿수를 기록하겠지만 이후 정당계약에서 상당수가 계약을 포기할 것으로 예상된다"며 "이는 저가점자에겐 오히려 기회가 될 수 있다"고 말했다.

올해 첫 강남 신축 분양…힐스테이트 e편한세상 문정

힐스테이트 e편한세상 문정은 올 들어 강남 3구에서 처음으로 공급되는 단지다. 11월 분양 예정이다. 강남에서 공급한다는 이유 하나만으로도 높은 경쟁률을 충분히 예상해볼 수 있다. 일반분양 물량이 299가구로 상대적으로 적어 더욱 경쟁이 치열할 전망이다.

일반분양 물량은 전용면적 49~74㎡ 등 중소형 면적 위주로 공급되는 것은 아쉬운 점으로 꼽힌다. 그나마도 전용면적 49㎡가 184가구로 절반 이상을 차지하고 있다.

단지는 후분양 아파트이기도 하다. 2024년 9월 입주 예정으로 수분양자 입장에선 자금조달 시기가 상대적으로 넉넉하진 않다. 그러나 '강남 입지'인 만큼 최근 높은 경쟁률에도 미계약 물량 물량이 넘쳐났던 일부 단지와는 다를 것이라는 게 일반적인 평가다.

송파구는 강남구, 서초구, 용산구 등과 아직 분양가상한제 적용 지역으로 남아 있다. 이에 주변 시세 대비 저렴한 합리적인 분양가 책정이 기대된다. 평당 약 4000만원이 될 것으로 전문가들은 예상하고 있다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "평당 4000만원의 분양가로 책정된다면 연말 분양하는 서울 아파트 중 가장 높은 경쟁률을 기록할 것"이라고 말했다. 박 대표는 "향후 반포 등 강남 상급지역 분양가격이 상당히 높게 나올 것으로 예측되는 만큼 이 단지에 하향 지원하는 강남 청약대지가들이 몰릴 수 있다"고 말했다. 특히 전용 59㎡와 74㎡는 만점에 가까운 가점(4인가구 기준 69점)에서 당첨 커트라인이 형성될 수 있다고 이들은 전망했다. 가점이 상대적으로 낮다면 전용 49㎡를 노리는 것도 전략이 될 수 있다.

교통 여건은 장점이자 단점으로 꼽힌다. 단지 반경 1㎞ 안에 지하철 3호선 경찰병원역, 5호선 개롱역·거여역, 8호선 문정역 3개 노선이 지나지만, 4개 역 모두 걸어서 이용하기엔 조금 거리가 있는 편이다. 분양은 11월로 예정돼 있다.

청계 리버뷰 자이도 연내 분양

청계 리버뷰 자이는 아직 정확한 분양 일정이 정해지지 않았지만 GS건설에 따르면 연내 분양이 확실시된다. 무엇보다 서울지하철 5호선 답십리역과 연접해 있고 2호선 신답역도 도보권에 있는 더블 역세권 입지를 갖춘 점이 청약 대기자들의 구미를 당길 것으로 보인다.

14개동 총 1670가구 대단지로 조성되는 청계 리버뷰 자이는 일분분양 물량도 797가구로 적지 않은 편이다.

일반분양 물량 전용면적은 59~84㎡로 대다수 물량이 전용 59㎡(359가구)와 73㎡(292가구)에 몰려 있다. 전용 84㎡는 단 4가구에 불과해 가점 69점(4인 가족 기준 만점)이 아니면 당첨이 불가능할 것으로 예상된다.

분양가는 최근 분양한 청계SK뷰와 비슷하거나 이보다 조금 높은 수준이 될 것으로 예상된다. 지난 8월 공급된 청계 SK뷰 분양가는 3.3㎡(1평)당 3764만원으로 전용면적 59㎡가 타입·층별로 9억1500만~9억6990만원 수준, 전용 84㎡는 약 13억4200만원(1층)이었다. 일각에선 청계 리버뷰 자이의 평당 분양가가 4000만원에 육박할 것으로 내다보고 있기도 하다. 이렇게 되면 전용 59㎡는 10억원, 전용 73㎡는 11억원대 중반 분양가로 나오게 된다. 앞서 10월 초 인근에서 국민주택으로 분양한 e편한세상 답십리 아르테포레의 전용 59㎡ 최고 분양가가 9억2200만원이었던 점을 고려하면 다소 비싸 보일 수 있다.

당시 청계 SK뷰는 일반공급 57가구에 1만명 넘는 수요자들이 몰렸다. 청계 리버뷰 자이가 훨씬 규모가 큰 대단지이고 역과의 거리도 더 가까운 점을 고려하면 분양가가 조금 더 비싸더라도 상당한 경쟁률이 전망된다. 장 팀장은 "역시 변수는 분양가격"이라며 "평당 4000만원을 기준으로 흥행 여부가 결정될 것으로 보인다"며 "이보다 비싸면 수요자들은 마포 등 더 좋은 입지의 기존 주택을 고려할 가능성이 높다"고 말했다.

박 대표는 "초역세권에다 바로 앞에 청계천이 흐르는 등 입지도 좋고 왕십리역 접근성도 좋아 분양가만 합리적으로 책정된다면 청약 대기자들이 몰릴 것"이라고 예측했다. 타입별로는 전용 59㎡나 73㎡보다는 78㎡에 더 몰릴 것으로 이들은 전망했다.

[연규욱 기자]