상속·증여세 신고, 두 개 업체에서 감정평가 받는 경우[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정평가]

상속세 또는 증여세 신고 시 절세를 목적으로 감정평가를 받는 경우가 많다. 상황에 따라 당장 상속세와 증여세 부담이 큰 경우 상속·증여받는 재산의 시가를 가능한 범위 내에서 낮게 산정하는 감정평가를 진행한다.

상속공제 범위 내에 있거나 상속세가 크지 않은 부동산에 대해서는 양도 계획이 있는 경우 취득가액이 높을수록 추후 양도소득세 절세에 유리하기 때문에 시가 감정평가액으로 신고하는 것이 합리적이다.

이처럼 상속이나 증여 시 다양한 절세 전략을 갖고 재산의 시가를 입증하는 방법으로 감정평가를 활용하는 납세자가 많다. 다만 감정평가를 받는 경우, 한 개의 업체에서만 평가를 받아도 되는 경우가 있고, 두 개 업체에서 평가를 받아 신고해야 시가로 인정되는 경우가 있다.

먼저 공시가격, 이른바 기준시가가 10억원 이하의 부동산이라면, 한 개의 감정평가업체에서만 감정평가서를 발급받으면 된다. 해당 감정평가액을 상속·증여 재산의 시가로 신고할 수 있다.
현업에서 상담을 진행하다 보면 많은 납세자가 ‘10억원’이라는 부분에 대해 감정평가액이 10억원을 초과하면 두 개의 업체에서 평가를 받아야 하는 것이 아니냐고 문의하는데, 10억원의 기준은 감정평가액이 아니라 기준시가다.

구체적인 법적 근거는 상속세 및 증여세법 제60조를 살펴보면 된다. 해당 조문 제1항에서는 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액을 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일) 현재의 시가에 따른다고 규정한다.

제2항에서는 제1항의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정한다.

제5항에서는 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰해야 한다고 규정한다.

상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제6항에서는 법 제60조 제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산이란 소득세법 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다”고 규정한다.

상속세, 증여세법에서 재산의 시가 산정 시 한 개의 감정평가서만으로 시가가 인정되는 기준인 기준시가 10억원 이하를 간단히 정리하면 토지는 개별공시지가이고 단독주택·다가구주택은 개별주택가격이다.

오피스텔 및 상업용 건물은 국세청 기준시가이고 아파트·다세대주택·연립주택은 공동주택가격이다.

이와 같은 기준으로 계산한 기준시가가 10억원 이하인 부동산을 상속·증여 시 시가 산정을 받는 경우에는 한 개의 감정평가업체에 의뢰하면 된다. 기준시가 10억원을 초과하는 경우는 두 개의 감정평가업체에서 평가를 받아야 한다.

그렇다면 기준시가가 없는 부동산에 대한 감정평가는 어떨까. 신축 부동산처럼 기준시가가 없는 경우 두 개 이상의 공신력 있는 감정평가기관의 감정가액이 있어야 한다.

분양권이나 입주권의 경우에도 두 개 업체에서 감정평가를 받아야 한다. 분양권과 입주권은 부동산이 아닌 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’이기 때문에 기준시가 10억원 이하의 부동산의 범주에 들어가지 않는다.

현행 제도하에서 상속·증여 시 감정평가를 활용해 충분히 절세가 가능한 만큼 처음부터 상속·증여 감정평가 전문가 및 세무사·납세자가 원팀으로 협력해 최대의 절세 전략을 수립하는 것이 현명하다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표