전셋집 경매가격 보증금보다 적다면… "낙찰자에게 받을 수 있다"

엄정숙 변호사 "후순위 세입자, 잔액 받기 어려워 계약 전 선순위 여부 확인"

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전세사기로 전셋집 경매가 늘면서 낙찰대금이 전세금보다 적은 경우가 발생하고 있다. 세입자가 돌려받아야 할 전세금이 경매에 넘어간 전셋집의 낙찰대금보다 많은 경우 선순위 세입자라면 낙찰자에게 청구할 수 있다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 지난 25일 유튜브 채널 '법도TV'를 통해 "전세금을 돌려주지 않거나 신용에 문제가 있는 임대인들은 집이 경매에 넘어가는 법적 절차를 경험하게 된다"며 "이 과정에 낙찰된 부동산 경매가가 전세금보다 적다면 배당 순위 선순위에 속할 경우 낙찰자에게 나머지 금액을 청구할 수 있다"고 조언했다.

실제 부동산 경매의 낙찰대금은 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많다. 최근에는 전세가보다 매매가가 낮은 매물이 속출하면서 세입자들의 불안은 커질 수밖에 없다. 하지만 세입자가 전입신고를 했고 배당 순위 선순위에 해당한다면 이 같은 걱정을 하지 않아도 된다.

'주택 임대차보호법'에 따라 경매 낙찰자는 매각대금을 완납하고 소유권을 취득하지만, 선순위 세입자의 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권은 사라지지 않는다. 즉 낙찰자는 경매대금을 지급함과 동시에 해당 주택에 대한 소유권을 갖지만 선순위 세입자의 전세금이 남아 있다면 잔액에 대한 책임도 갖게 된다.

엄 변호사는 "낙찰대금으로 전세금이 변제되지 않고 일부 금액이 남아 있다면 세입자는 낙찰자를 상대로 잔액을 청구할 수 있다"며 "세입자는 나머지 금액이 변제될 때까지 해당 주택에서 계속 거주할 수 있다. 낙찰자를 상대로 전세금반환소송도 제기할 수 있다"고 설명했다.

전세금반환소송의 평균 소요기간은 4개월로 나타났다. 반면 선순위가 아닌 후순위 세입자의 경우 선순위 채권자의 채무가 변제될 때까지 기다려야 한다. 따라서 임대차계약 체결 전 등기부를 확인해 임대인의 채무 상태를 확인해야 한다. 여러 가구가 거주하는 다세대주택에서 임대인이 한 명일 때는 전입세대 열람내역을 확인해 자신이 선순위 세입자에 해당하는지 파악해야 한다.

엄 변호사는 "만약 선순위 세입자의 확인 과정을 거치지 못해 후순위 세입자가 된다면 낙찰대금으로 전세금을 변제받기 힘들다"며 "더 큰 문제는 전세금을 돌려받지 못한 채 낙찰자에게 점유권을 넘겨야 하는 심각한 상황을 맞을 수 있다"고 주의를 당부했다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr
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