한양 이어 목동도···신탁방식 재건축 또 잡음 [집슐랭]

코람코 '비밀MOU' 체결 발표에
7단지 재준위 "방식 결정 안돼"
무리한 수주·미숙한 운영 논란
분양수입 1~3% 수수료도 부담
관련 규정 미비해 개선책 시급

[서울경제]

신탁 방식 재건축을 채택하는 단지들이 늘어나는 가운데 잡음도 끊이지 않고 있다. 일부 신탁사들이 무리하게 사업 수주에 나서거나 미숙한 운영으로 되레 사업을 지연시키는 사례도 나타나고 있다. 특히 기존의 일반적인 조합방식과는 달리 최근 도입되기 시작한 신탁방식은 관련 규정이 느슨하거나 미비한 점이 많아 이에 대한 개선책이 시급하다는 지적도 나온다.

25일 양천구 목동의 대표 재건축 단지인 목동신시가지7단지 재건축준비위원회(재준위)는 입장문을 내고 “(조합 또는 신탁 방식 중) 어떤 방식으로 사업을 진행할지 결정되지 않았다”며 "소유주들과 논의해 사업방식 투표에 들어갈 예정”이라고 밝혔다. 이는 전날 코람코자산신탁이 정추위라는 단체와 MOU를 체결하고 목동 7단지가 신탁 방식으로 진행한다고 발표한데 대한 반박 입장이다.

2018년 12월부터 재건축을 추진해 온 재준위에는 현재 총 2550가구 중 950가구의 소유주들이 속해 있다. 재준위는 "신탁 MOU를 체결한 정추위라는 단체는 입주자대표회의 동대표 겸임 위반 등의 건으로 해임된 이모 전 위원장과 동대표 선거관리 위원회위원들 주축으로 결성된 단체”라며 “이모씨가 특정 신탁사 직원을 초청한 비밀 설명회를 개최하고 비밀 MOU까지 체결했다”라고 지적했다.

신탁 방식은 조합 대신 부동산신탁사가 정비사업 시행 또는 대행을 맡는 방식이다. 사업비 조달부터 분양까지 사업 전 과정을 신탁사가 도맡아 진행하기 때문에 조합 방식보다 더 빠르고 안정적으로 사업을 추진할 수 있다는 장점을 내세웠다. 이 같은 장점을 보고 많은 정비사업 현장에서 최근 신탁 방식을 채택하고 있다.

하지만 최근 신탁 방식을 놓고 갈등을 빚는 단지들이 생기고 있다. 높은 전문성을 기대했으나 실제로는 미숙한 운영으로 사업을 지연시키거나 소유주들의 요구를 맞추지 못한다는 불만이 나오고 있는 것이다. 신탁 수수료가 일반분양 수입의 1~3%에 달하는 점도 조합원들에겐 부담이다.

앞서 서울 여의도 한양아파트 재건축도 사업시행자인 KB부동산신탁의 위법 사항이 발견돼 시공사 선정 절차가 무산됐다. 영등포구 신길우성2차·우창아파트의 경우 사업시행자로 선정된 한국자산신탁이 대우건설과 시공 관련 가계약을 진행했는데 이에 대해 일부 소유주들이 불만을 제기하면서 잡음이 불거지고 있다. 신탁 방식의 경우 조합이 아닌 신탁사가 시공사 선정부터 공사비, 평형 배치 등 세부적인 이슈를 정하게 되는데 일방적인 의사결정을 할 경우 주민과의 갈등이 언제든 불거질 수 있다는 우려가 있다.

이는 신탁 방식 관련 규정이 미비하기 때문이다. 해당 제도를 보완해야 한다는 목소리가 높아지는 이유다. 특히 도시 및 주거환경정비법 제29조는 조합이 경쟁입찰을 통해서만 시공자 선정이 가능하고, 경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우에만 수의계약을 통해 시공자를 선정할 수 있다. 하지만 신탁사 선정의 경우 관련 규정이 존재하지 않아 수주 경쟁이 혼탁해질 수 있다는 우려가 나온다. 한 신탁사 관계자는 “목동 7단지의 경우 목동에서 최상급 입지이지만 복수의 추진위가 알력 다툼을 벌이고 있어 대부분의 신탁사는 지켜보는 상황이었다"며 “정부도 신탁방식을 장려하고 있는 만큼 미비한 규정을 손 볼 필요가 있다”고 덧붙였다.

한편 목동 7단지의 신탁사 선정 효력은 없다는 것이 업계의 평가다. 신탁사가 실제 사업시행자로 지정되기 위해서는 단지 전체 소유주의 4분의 3 이상의 동의와 동별 소유주의 과반수 이상의 동의 등을 확보하고 토지 면적의 3분의 1 이상을 신탁해야 한다. 하지만 이미 다른 단체와 갈등을 빚고 있는 상황에서 이 같은 요건을 충족하기 쉽지 않을 것이라는 분석이다.

/김연하 기자 yeona@sedaily.com, 변수연 기자 diver@sedaily.com 김연하 기자 yeona@sedaily.com변수연 기자 diver@sedaily.com