서울 공실없다 안심? 거래금액 35%↓…"내년 하반기돼야 회복"

[MT리포트]오피스 덮친 고금리 파도③

[편집자주] 고금리는 주택시장보다 상업용 부동산에 더큰 치명타를 날렸다. 코로나19에도 활황이었던 오피스 빌딩 시장은 고금리 기조에 지난해 하반기부터 침체다. 한국의 오피스 빌딩 시장 현황과 전망을 짚어본다.

(서울=뉴스1) 이동해 기자 =사진은 21일 서울 마포구 공공 임대 기관 에스플렉스를 비롯한 상암동 오피스텔이 위치한 모습. 2022.7.21/뉴스1

미국·유럽 오피스 시장 공실률이 두자릿수를 면치 못하고 있는 가운데 국내 오피스 공실률은 2분기 연속 감소세를 보이는 등 안정화 되는 분위기다. 다만 고금리에 거래량과 거래 금액이 줄면서 전체 시장 규모가 대폭 축소될 것이란 관측이 많다. 전문가들은 단기 투자 활동의 위축은 불가피하며 금리가 다시 낮아질 가능성이 있는 내년 하반기 이후가 돼야 회복세를 보일 것으로 내다봤다.

24일 상업용부동산 전문기업 부동산플래닛에 따르면 지난 8월 서울 오피스 빌딩의 공실률은 2.42%로 집계됐다. 7월보다 0.11%포인트 감소하면서 2개월 연속 감소세를 보였다.

서울시 3대 주요 권역 공실률은 모두 전월 대비 줄었다. CBD(도심권역)의 공실률은 7월 3.96%에서 8월 3.89%로 줄었고 GBD(강남권역)는 같은 기간 1.23%에서 1.08%, YBD(여의도권역)는 1.63%에서 1.49%로 감소했다. 런던의 공실률이 9%, 뉴욕이 13%, 샌프란시스코가 20%에 육박한 것과는 상반된 모습이다.

해외에서는 코로나19 종식 이후에도 재택근무가 이어지고 있는 반면 국내 기업들은 대부분 사무실 출근으로 돌아가면서 사무공간 수요가 늘어난 영향이다. 다만 해외 부동산 위기, 금리인상에 따른 투자환경 악화로 이같은 분위기가 지속될 수 있을지는 미지수다. 이미 국내 오피스 시장 곳곳에서는 고금리로 인한 위축세가 감지되는 것이 사실이다.

부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과를 보면, 지난 8월 서울 오피스빌딩 거래량은 총 7건으로 전월(8건)보다 1건 줄었다. 거래금액도 3107억원으로 전월 3585억원보다 13.3% 감소했다.

규모가 큰 오피스 빌딩도 상황은 마찬가지다. 글로벌 종합 부동산서비스기업 쿠시먼앤드웨이크필드는 올해 3분기 연면적 3000평 이상의 서울 및 분당권역의 오피스 빌딩은 총 8건이 거래됐으며 거래 규모는 약 2조원을 기록했다고 밝혔다. 전년 동기 대비 35% 감소한 수치다.

오피스 시장의 거래가 줄어든 것은 고금리 기조가 영향을 미쳤다는 분석이다. 통상 금리가 오르면 오피스빌딩 투자 심리는 위축된다. 실제 올해 3분기 서울 A급 오피스 3.3㎡ 당 매매가는 높아진 금리로 인해 전분기 대비 10% 하락한 3.3㎡ 당 2781만원을 기록했다.

한 증권사 부동산IB 담당 임원은 " 현재 국내 오피스 시장은 매수-매도자 간 가격 눈높이 차이가 있고, 대출 이자 비용 증가로 배당 수익이 줄어들어 투자자 모집에 어려운 탓에 거래가 안되는 것"이라며 "금리만 조정되면 시장은 살아날 수 있다"고 말했다.

연말까지 미국 연방준비제도(Fed)의 한차례 기준금리 인상 가능성과 국내 은행채 순발행 규모 증가의 영향으로 부동산 대출금리가 당분간 고금리 기조를 유지할 것으로 예상돼 단기 위축은 불가피하다는 게 전문가들의 중론이다. 여기에 이창용 한국은행 총재도 최근 국정감사에서 "규제 정책을 타이트하게 해도 가계부채 증가 속도가 잡히지 않으면 금리 상승을 고려하겠다"며 금리인상 가능성을 시사했다.

CBRE 매입 매각 및 감정평가 전문가 66%는 2024년 하반기를 기점으로 국내 상업용 부동산 투자 활동이 회복될 것으로 예상했다. 최성현 CBRE 코리아 전무는 "내년초 총선 등 대외 불확실성의 추가 해소와, 일부 자산의 잠재 부실 리스크 및 가격 조정 현실화로 시장 내 의사결정이 보다 수월해질 수 있을 것"이라면서도 "대형매물 출회에도 자금조달 부담으로 잠재매수자가 불확실한 상황이라 전체 거래 규모는 올해 대비 추가 감소될 것"이라고 전망했다.

이소은 기자 luckysso@mt.co.kr 배규민 기자 bkm@mt.co.kr