“고쳐쓰기 리모델링 매력 없어요” 재건축 선회 단지 늘어난다 [부동산360]

준공 30년 홍제 한양, 최근 리모델링에서 재건축 추진으로 선회
정부 재건축 규제 완화와 서울시 제약 때문으로 풀이

[헤럴드경제=이준태 기자] 리모델링을 추진 중이었던 아파트에서 재건축 연한이 도래하자 “건물을 부수고 다시 짓겠다”는 사례가 속속 나오고 있다. 정부와 서울시 등의 재건축 규제 완화에 따른 움직임으로 풀이된다.

25일 정비업계에 따르면, 서울 서대문구 홍제 한양아파트 리모델링 조합 추진위원회는 최근 재건축 추진으로 선회했다. 지난 7월 설문에 참여한 토지 소유주 중 70%가 인근 단독주택과의 통합 재건축을 희망했고, 17%가 단독 재건축을 원하며 총 87%가 재건축으로 추진하는 데 뜻을 모았다. 추진위는 이내 리모델링 추진위 해산 절차를 밟고 9월 재건축 추진 준비위원회(준비위)를 결성했다.

단지는 지난 1993년 5월 준공돼 올해로 재건축 연한 30년을 꽉 채웠다. 10개 동, 최고 15층, 998가구로 구성됐다. 용적률 229%, 건폐율 25%로 높은 편이다. 이에 단지는 지난 2021년부터 기존 용적률이 높아 사업성이 좋지 않다고 판단해 리모델링을 추진해 왔다.

그러나 지난해부터 정부의 공급 확대 기조에 따른 재건축 규제 완화 정책이 나오고 있다. 시에 공공부지 기부채납이나 임대주택 등을 허용해야 하지만 최근 추세로 볼 때 사업성이 충분하다고 판단했다는 설명이다. 특히, 단지는 지하철 3호선 무악재역과 도보 거리에 있다. 지난 6월 임시국회에서 도시 및 주거환경정비법(도정법)이 일부 개정되며 역세권 법적 상한률 120% 허용 등이 의결된 바 있다. 앞서 고도제한까지 완화되며 사업성 확보에 길이 열렸다는 설명이다. 또, 준비위는 수직 증축형 리모델링을 추진했지만, 준공까지 이어진 실제 사례가 거의 없었기 때문이라고 덧붙였다. 준비위는 앞으로 용적률 300%를 적용하고 임대가구를 포함해 최고 20층, 약 1500가구를 건립하겠다는 계획이다.

수도권 지역 내에서 리모델링과 재건축을 두고 고민하는 경우가 적지 않다. 1기 신도시를 중심으로 재건축 바람이 세지면서 안양 평촌에선 리모델링 추진을 포기하는 단지가 나왔고 고양 일산에서도 리모델링 사업 추진을 놓고 주민 간 의견이 대립하고 있다. 서울 내로 한정해도 리모델링을 추진하다가 재건축으로 선회한 경우가 나오고 있다. 업계에 따르면, 서울 구로구 신도림현대아파트는 정비사업을 리모델링 조합으로 추진했지만, 해산 절차를 밟고 재건축 추진 준비위원회를 결성 중이라고 전해졌다. 성동구 응봉대림1차는 지난 2006년부터 리모델링을 추진하다 2018년 재건축 예비안전진단을 통과했는데, 최근 정밀안전진단에서 D등급 판정을 받았다.

리모델링은 다른 정비사업에 비해 절차가 신속하고 준공 후 30년이 지나야 추진이 가능한 재건축과 달리 준공된 지 15년 후에도 사업추진이 가능하다. 기부채납이나 공공임대주택 등도 없어 인허가 절차도 다른 선택사항과 비교해 간단하다. 그러나 정부의 재건축 규제 완화와 1980년대 전후로 지어진 아파트들이 가진 문제점을 사유로 들며 재건축으로 추진하겠다는 움직임이 감지된다.

시가 리모델링 사업에 통경축 확보를 제시한 점 등이 재건축 추진 이유로 꼽힌다. 증축형 리모델링을 통해 지어지는 경우 통경축 훼손과 차폐감 상승을 방지해야 한다. 하지만, 기존 건물 위치와 구조를 유지하며 증축하는 리모델링 특성 상 한계가 있다는 지적이다. 한 업계 관계자는 “판상형 구조 아파트 단지에서 증축하게 되면 시 요구사항을 맞추기 까다롭다”며 “기준을 맞추려고 설계를 하게 되면 기존 가구 수보다 줄어들 가능성이 있다”고 전했다. 다른 업계 관계자는 “1980년대 준공된 아파트들은 조망권을 확보하지 않고 주택 공급에만 치중했다”며 “한강변 입지 장점을 살리기 위해선 재건축이 낫다고 판단했다”고 설명했다.

전문가 사이들은 사업지 특성에 맞는 정비방식을 신중하게 선택해야 한다고 진단했다. 송승현 도시와경제 대표는 “재건축으로 선회한 단지는 일반 분양 물량을 추가 확보해 사업성을 높이겠다는 계획으로 보인다”며 “다만, 추후 단지의 기존 용적률이나 입지 때문에 사업성 여부를 두고 시공사 선정 단계에서 어려움을 겪을 수 있다”고 분석했다. 김인만 부동산경제연구소장은 “최근 정비방식에서 선택지가 많아지면서 추진 방식을 두고 조합 내부에서 갈등이 격화될 수 있다”며 “오히려 정비사업의 속도가 지연될 수 있어 신중한 접근이 필요하다”고 설명했다.

Lets_win@heraldcorp.com