불황에 LH 전세임대주택 보증금마저 떼인다

회수 불가 기금 대출액 2배 급증
집값 하락에 보증금 미반환 늘어

한국토지주택공사(LH)가 전세임대주택 사업을 위해 빌렸지만 임대인의 보증금 미반환 등 여러 사유로 회수가 어려워 상각 처리된 주택도시기금 대출액이 지난해 기준 30억원에 달하는 것으로 나타났다. 전년 대비 2배 증가한 금액이다. 부동산 경기 침체로 인한 역전세와 깡통전세(전세보증금이 매매가보다 높은 주택) 등의 영향으로 보증금 미반환 사고가 급증하고, 전국 곳곳에서 전세사기가 발생한 데 따른 결과로 해석된다.

25일 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 더불어민주당 의원이 주택도시기금 수탁기관인 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 ‘연도별 LH 전세임대주택 대출채권 상각 현황’ 자료에 따르면 지난해 상각승인된 LH 전세임대주택 대출액은 28억1700만원이다. 2021년 상각액이 12억500만원이었던 것과 비교하면 1년 새 16억원 넘게 증가했다. 2020년에는 11억6600만원을 기록해 매년 액수가 늘어나는 추세다. 상각승인건수 또한 2020년 140건→2021년 208건→2022년 336건으로 지속적인 증가세를 보이고 있다.

LH 전세임대주택은 저소득층 주거 안정을 위해 입주대상자로 선정된 자가 거주를 원하는 주택을 직접 찾으면 LH가 임대인과 직접 전세계약을 체결한 뒤 이를 입주대상자에게 저렴하게 재임대하는 제도다. 주택도시기금 및 복권기금을 재원으로 활용하는데, LH가 HUG로부터 주택도시기금 대출을 받아 전세보증금 일부를 지원한다.

이렇듯 전세임대주택 사업을 위해 빌려간 기금이 임대인의 보증금 반환 능력 부족 또는 임대인의 사망 및 잠적 등의 이유로 회수가 불가능하다고 판단될 때 LH가 상각 신청해 국토교통부 승인을 받으면 회계상 손실로 처리된다. 주택도시기금법 제15조에는 ‘공사 및 기금재수탁자 등은 채무자의 무자력 등으로 인해 기금의 대출금을 회수할 수 없는 경우 대출채권을 상각할 수 있다’고 규정돼 있다. 보증금 미반환 외에도 집주인이 수리비를 전세보증금 기금분에서 공제하는 경우도 상각액에 포함되는 경우도 있다.

통상 전세임대주택은 LH가 전세계약 당사자로서 전세보증보험 가입이 필수이기 때문에 임대인의 보증금 미반환이 발생하면 보증보험을 통해 임차인에 반환을 시도하고, 이러한 방법이 불가능한 경우 법적조치를 취한다. 그럼에도 채권보전이 어려울 경우 상각액에 포함되는 것이다.

상각액이 매년 증가하는 건 부동산 경기 영향이 크다. 전세계약 체결 당시보다 부동산 가격이 하락하면서 충분한 자기자본없이 집을 매수한 경우 보증금 미반환 가능성이 커진다. 더욱이 LH 전세임대주택은 다가구주택이 대다수고 임대인 중에선 갭투자를 통해 매수한 사례도 많아 이 같은 증가세를 보이는 것으로 풀이된다.

실제로 LH 전세임대주택 보증금 미반환 사고액수는 최근 3년 새 폭증했다. LH가 조오섭 더불어민주당 의원에 제출한 자료에 따르면 사고 규모는 2020년 164건·27억9000만원→2021년 412건·97억원→2022년 909건·331억원 등으로 늘어났다. 올해 1~8월 미반환 사고 규모는 602건·345억원으로 연중 최고치를 넘어섰다.

이러한 상황에 손실 처리 채권금액이 커질수록 서민 주거안정을 위해 사용되는 주택도시기금 재원은 줄어드는 셈이다.

HUG 관계자는 “상각 후에도 채권 추심활동을 하지 않는 건 아니다”며 “관리채권이라는 계정으로 채권회수외부전문기관에 위탁해 관리되고 있다”고 설명했다. 기금 대출은 상각 처리 전 과실조사를 하게 돼 있는데 차주인 LH 과실로 인정되면 배상 요구를 할 수 있다는 설명이다. 다만 지난해 기준 LH 과실이 인정된 건수는 0건이다. 신혜원 기자

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