세운지구 노후 상가 철거… 14만㎡ 녹지·빌딩숲

서울시, 43만㎡ 재정비계획 공개
삼풍상가 등 7곳 단계적 공원화 구상
최고 203m 빌딩·1만가구 주거단지
25일부터 공람… 이르면 2026년 착공
박원순 공중보행로 철거 불가피할 듯

서울시가 세운재정비촉진지구에 약 14만㎡ 규모 녹지공간을 조성한다. 종로구 세운상가부터 중구 진양상가까지 약 1㎞에 걸쳐 늘어선 노후 상가 7곳을 단계적으로 공원화하고, 일·주거·문화기능이 어우러진 도심공간으로 ‘대개조’를 꾀한다는 계획이다.

24일 시는 종묘에서 퇴계로에 이르는 약 43만㎡ 부지에 대한 전반적인 개발 가이드라인을 담은 세운재정비촉진계획 변경안을 공개했다. 25일부터 다음달 8일까지 공람 절차를 거친다.

서울시 세운재정비촉진계획 사업 조감도. 서울시 제공

시는 오세훈 서울시장 1기 때인 2006년 세운상가와 주변지역을 재정비촉진지구로 지정하고 재개발을 추진했다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기로 지지부진해졌고, 이후 도시재생과 보존을 중시한 박원순 전 시장이 취임하며 사업 동력을 상실했다. 세운재정비촉진지구는 재개발이 장기간 좌초하며 30년 이상 된 노후 건축물이 전체의 97%에 달하며 도로의 65%가 소방차 진입을 위한 최소 폭을 확보하지 못했다는 게 시의 설명이다.

시는 ‘녹지 생태 도심’을 조성하기 위해 세운상가, 청계상가, 대림상가, 삼풍상가, PJ호텔, 인현(신성)상가, 진양상가 등 상가군을 헐고 단계적으로 공원화할 계획이다. 우선 을지로와 연접한 삼풍상가와 PJ호텔을 도시계획시설 공원으로 지정하고, 해당 부지를 사들이기 위한 협의 절차에 착수한다. 오 시장이 지난달 세운상가군 수용 방식을 언급한 것과 관련해 정회원 시 도심재창조과장은 “소유주와 충분한 협의를 거쳐 매입할 것이며 수용은 최종적 절차”라고 언급했다.

나머지 상가군 전체는 존치정비구역(공원용지)으로 지정한다. 향후 주변 개발과 연계해 기부채납을 받거나 통합 재개발을 통해 공원으로 조성한다는 방침이다. 인현상가는 중구청 일대 6-4-1구역과 통합개발에 착수한다. 상가군을 정비구역에 포함해 기반시설로 공원을 조성한다는 의미다.

공원 양 옆으로는 고층빌딩 단지와 주거단지가 들어선다. 시는 을지로 일대에 업무·상업시설을 개발하면 중심 상업지역으로 용도지역을 상향 조정해 최고 203m까지 건물을 올릴 수 있도록 한다. 이를 통해 신산업 인프라를 100만㎡ 이상 공급하고, 일정 규모의 벤처창업 용도를 의무화할 예정이다. 청계천과 도심공원 일대에는 약 1만 세대의 도심 주거단지를 조성해 도심 공동화를 막는다.

을지로 일대 공원 하부에는 1200석 규모의 뮤지컬 전용 극장을 건립한다. 을지로 지하상가(을지스타몰)와 하부 문화시설을 연계해 접근성을 높인다. 충무로 일대 민간 재개발 시에는 공연장 등 일정 규모 이상의 문화시설 설치도 의무화한다.

노후한 상가를 헐고 녹지축을 만드는 과정에서 세운상가 공중 보행로 철거가 불가피하다는 전망이 나온다. 공중 보행로는 박원순 전 시장 시절인 2021년 시가 세운상가 보존을 위해 설치했다. 다만 이번 공람안엔 공중 보행교의 처리 방안은 포함되지 않았다. 정 과장은 “공중 보행로는 재정비촉진사업과 직접적 관계가 없어 공람안에 담기지 않았으며, 별도 추진계획을 수립할 것”이라며 “존치 여부는 확정적으로 말하기 어렵다”고 전했다.

계획안엔 세운지구 인근 영세 세입자들의 반발을 의식한 대책도 담겼다. 시는 민간 사업자가 재개발 과정에서 이들 영세 사업자에 대한 임시 상가나 우선 분양권·임차권을 제공하면 용적률 인센티브를 부여할 방침이다. 기존 사업자들의 재정착을 돕기 위해 단계별로 공공 임대상가를 공급하는 계획도 밝혔다.

시설사업은 내년 2월 고시해 2026년쯤 착공에 들어갈 수 있을 것으로 시는 내다봤다. 여장권 시 균형발전본부장은 “종묘~퇴계로 일대가 녹지생태도심 재창조 전략의 핵심 선도사업인 만큼 신속하게 정비사업이 시행될 수 있도록 전폭 지원하겠다”고 말했다.

이규희 기자 lkh@segye.com