[일문일답]세운상가 등 반발 우려?…서울시 "임시상가 설치, 분양권·임차권 제공"

'세운재정비촉진계획' 변경안 공람 시작
삼풍·PJ 수용 후 공원화…인현상가는 통합재개발

세운재정비촉진구역 사업 조감도(서울시 제공)

(서울=뉴스1) 김도엽 전준우 기자 = 서울 중구 세운지구에 축구장(7140㎡) 20개 규모에 달하는 14만㎡ 녹지 축이 조성된다. 세운상가 등 노후 상가 7개군을 단계적으로 공원화해 북악산에서 창덕궁, 창경궁, 종묘, 남산으로 이어지는 대규모 공원을 조성한다는 것이 핵심이다.

서울시는 이런 내용이 담긴 종묘~퇴계로 일대 '세운재정비촉진계획' 변경안을 오는 25일부터 11월8일까지 공람한다고 24일 밝혔다.

세운지구는 30년 이상 된 노후 건축물이 97%에 달하며, 붕괴, 화재 등에 취약한 목조 건축물도 57%에 이른다. 건축물 중 40% 이상이 현 소방시설 기준을 만족하지 못하며, 화재 시 소방차 진입에 필요한 최소폭 6m가 확보되지 않는 도로도 65%에 달한다. 최근에는 83㎏에 달하는 외벽 일부가 떨어져 1층 점포 주인이 중상을 입는 사고가 발생하기도 했다.

다만 개발에 따른 영세사업자에 대한 반발도 우려된다. 시는 이를 위해 재개발 시 민간사업자가 이들 영세사업자에 대한 법적인 보상 외에 임시상가 설치, 우선 분양권·임차권 제공 등 세입자 대책을 마련하는 경우 용적률 인센티브를 부여한다.

또 기존 영세사업자들이 재정착할 수 있도록 단계별로 공공임대상가를 공급할 계획이다.

다음은 정회원 서울시 도심재창조과장과 서울시 자료를 종합한 일문일답

-상가군 공원화는 오세훈 시장이 언급한 직접 수용을 말하는 것인지. 어느 상가를 대상으로 시설사업을 하는 것인지 ▶수용은 도시계획시설 사업 공원사업으로 하려 삼풍상가와 PJ호텔이 해당한다. 수용의 경우 최종적인 절차이며, 수용 전 소유주와 충분하게 협의를 거쳐 매입하게 된다. 인현상가는 옆에 있는 상가와 통합구역으로 결정됐다.

-삼풍상가와 PJ호텔을 시설사업 대상지로 선정한 이유는 ▶두 상가는 을지로에 있다. 을지로의 경우 전통적으로 상업공간이다. 업무 기능을 지원하는 핵심 공간으로, 중심사업지역으로 상향해 밀도 있는 개발을 추진 중이다. 밀도 있게 할 수록 시민들이나 일하시는 분들에게 오픈 스테이스 등 공원을 제공할 수 있다. 문화시설도 지원해주는 것이 필요한 상황이다. 그래서 을지로와 가장 연접한 삼풍과 PJ호텔을 도시계획시설사업으로 공공에서 가장 먼저 만들겠다는 계획이다.

삼풍상가의 경우 하부에 약 1000석이 넘는 공연장을 촉진계획에 담았다. 을지로 지하에는 지하상가가 있는데, 지하상가와 연계한 통합개발이라 삼풍상가 하부에 큰 규모의 문화시설을 넣어서 지하상가와 연계해 손쉽게 접근할 수 있도록 할 계획이다.

특히 삼풍상가와 PJ호텔은 각각 오피스 건물, 호텔로 쓰이고 있는데, 많은 세입자가 있지 않은 상황이란 점도 고려했다. 과거 2009년 현대상가도 소유주가 현대백화점이었다는 점을 참고해 대상지로 선정했다.

-시설사업은 어떤 절차로 추진되는지 ▶공람 이후 도시계획시설 사업추진을 위한 기본 계획 수립 방향으로 이뤄진다. 이후 타당성조사, 투자 심사, 예산 편성, 설계 및 인허가, 보상, 공원 착공 순으로 이뤄진다. 대략 내년 2월 정도 고시할 수 있을 것으로 전망한다. 각종 행정절차를 거치면 약 2026년 정도 착공에 들어갈 수 있을 것으로 전망한다.

-인현상가를 통합개발 대상지로 선정한 이유는 ▶우선 통합개발이란 상가군을 포함해 기반시설로 공원 조성하는 것을 말한다. 인현상가(신성아파트) 주민들의 의견에 의하면 노후아파트 철거 후 주변 구역(6-4-1구역)과 통합개발 희망, 인현상가를 주변 정비구역에 포함해 개발 희망, 개발시기를 앞당길 수 있도록 공공지원 희망 등 의견을 받았다. 추후 공공 주도 통합 재개발을 시행해 성공적인 공원화 실현 모델을 구축할 방침이다. 공공은 시간 단축을 최대한 지원할 예정이다.

-나머지 상가군은 어떻게 공원으로 조성할 계획인지 ▶상가군 전체를 존치정비구역(공원용지) 지정할 예정이다. 존치정비구역은 존치가 붙어 있긴 하지만, 말 그대로 정비구역이며 상가군이 앞으로 변화가 생길 것이라는 것을 담아낼 수 있는 방안이다. 상가 전체를 존치정비구역으로 지정 후 주민 동의가 이뤄진다면 인현상가와 같이 옆에 있는 구역과 엮어서 통합재개발할 수 있는 창구도 열어놨다. 공청회, 설명회 등을 통해 상가군 통합재개발을 유도할 방침이다. 인현상가의 경우 이런 통합개재발의 모델이 되며, 추후 나머지 상가 주민들이 참고해서 상가군이나 민간부지를 포함한 개발계획을 준비할 것으로 예상된다.

특히 잔여상가는 구역별 정비사업 추진시, 사업시행자가 상가 매입 기부채납시 용적률 인센티브를 부여할 방침이다.

-상인들의 반대가 심할 것 같은데, 상인들에 대한 대책은 ▶연착륙 지원, 재정착 지원으로 나뉜다. 연착륙 지원은 이주비 지원 및 영업보상, 대체 영업장(임시상가) 공급이 주 내용이다. 이주비 지원 및 영업보상의 경우 원칙은 관렵법상 손실보상이고, 시행자가 보상협의를 하는 방식으로 이뤄진다. 대체영업장 공급은 휴업기간 최소화가 원칙이며, 허용 용적률 인센티브를 주는 방식으로 이뤄진다. 재청작 지원의 경우 상가 우선 임차권·분양권을 주는 것과 공공임대상가 공급으로 나뉜다. 상가 우선 임차권·분양권의 경우 업종 변경 지원이 원칙이며, 허용 용적률 인센티브가 주어진다. 공공임대상가 공급의 경우 필수 수요(순환) 공급이 원칙이며, 기부채납 상한 용적률 방식으로 이뤄진다.

반대는 충분히 예상한다. 과거 현대상가의 경우도 세입자의 민원이 심했다고 알고 있다. 촉진계획 고시 이후에 진행되는 정비사업들에 대해 세입자에 대한 지원안을 담아내면 인센티브를 부여할 예정이다.

-세운상가 공공보행로는 철거 수순인가 ▶공공보행로는 2014년 이후 한번도 재정비촉진계획에 담긴 적이 없고 직접적인 관계도 없다. 공공보행로로 인한 녹지 축이 달라질 이유는 없고, 처리 방안은 아직 고민·검토 중이다. 공람안에 담을 수는 없었고, 별도 촉진계획을 하려 한다.

-대략적인 예산은 얼마인지. 세입자와의 소통 창구가 있는지 ▶PJ호텔, 삼풍상가의 감정평가액인 각 1000억원 내외로 확인했다. 지하 문화시설 구축 등의 비용은 아직 추산 중이다. 소통 창구의 경우 의견을 많이 받고 있고, 몇 개 상가군에 지속적으로 의견을 주고 있다.

-녹지 축이 종묘로 이어지는데, 고도제한 문제는 없나. 문화재청과의 협의는 ▶2017년 7월 이후부터 청계천 이남 구역에 대해서는 시가 가지고 있는 자체 도시관리계획에 따라 문화재청과 협의없이 자체 계획할 수 있다. 이런 기조하에 3, 5구역 정비계획 수립도 가능했다.

-인현상가 인근 구역인 6-4-1구역은 통합재개발을 어떻게 받아들이고 있는지 ▶특별하게 개발을 끌어가려고 하는 토지주나 디벨로퍼가 나온 상황은 아니다. 그래서 공공이 들어가 공공재개발을 하겠다는 것이다. 이 경우 최대 6년까지 소요될 수 있는 민간재개발과 달리 절반 정도까지 시간을 줄일 수 있다.

dyeop@news1.kr