'이문뉴타운 최고 입지라지만'…시세·직전 분양보다 2억 이상 비싼데

이문아이파크자이 분양가 13억 "시세보다 비싸"
분양가 반년새 4억·직전 래미안보다 2억 올라
'숲세권' 테라스 하우스도…호불호 갈릴 수

서울 동대문구 이문동에서 이문아이파크자이 국민평형 최고 분양가가 13억원에 책정되면서 고분양가 논란이 일고 있다. 지난 4월 인근에서 분양한 휘경자이디센시아보다 3억~4억원가량 오르면서다. 수요자들이 반년 만에 크게 오른 분양가를 받아들일지 미지수다.

다만 이문아이파크자이는 이문뉴타운 내에서 가장 규모가 크고 입지 조건은 좋다는 평가다. 1호선 외대앞역 초역세권(1·2동)에 들어선다. 향후 인근 청량리역에 GTX(수도권광역급행철도) 환승센터도 조성되면 광역교통망도 크게 개선될 전망이다.

이문동 국평 13억원?…'해도 너무 해'

한국부동산원 청약홈에 따르면 동대문구 이동문 이문아이파크자이가 오는 30일 특별공급을 시작으로 본격적인 청약 절차에 돌입한다. 이문아이파크자이는 HDC현대산업개발과 GS건설이 이문3구역에 시공하는 단지로 4321가구 중 1467가구를 일반에 분양한다.

이문·휘경뉴타운은 서울시가 2007년 추진한 3차 뉴타운지구 중 한 곳이다. 이곳에는 총 1만4000여가구 규모의 아파트 촌이 형성될 예정이다. 그중 이문아이파크자이의 규모가 가장 크다.

이 단지는 역세권 단지(1·2동)와 테라스하우스(3동)로 구분된다. 이문아이파크자이 1·2동은 최고 41층 높이로 1호선 외대앞역 역세권에 위치한다. 이문아이파크자이 3동은 천장산 '숲세권' 테라스하우스다. 3동의 경우 고도 제한을 받아 최고 4층 높이다.▷관련기사: 이문뉴타운에 41층 초고층 아파트 가능한 이유(feat. 용적률 거래)(4월4일)

이 단지 3.3㎡당 평균 분양가는 3550만원이다. 역세권 단지(1·2동)의 국민평형(전용 84㎡) 최고 분양가는 13억229만원이다. 타입별 최고 분양가는 △전용 20㎡ 3억851만원 △전용 41㎡ 5억8909만원 △전용 59㎡ 9억4888만원 △전용 102㎡ 16억7246만원이다.

지난 4월 분양한 동대문구 휘경동 휘경자이디센시아보다 3억원 이상 오른 가격이다. 당시 휘경자이디센시아 평균 분양가는 3.3㎡당 2930만원으로 전용 84㎡ 최고가는 9억7600만원이었다. 이어 지난 8월 분양한 이문동 래미안라그란데 분양가(국평 최고 10억9900만원)와 비교해도 크게 올랐다. ▷관련기사: 이문동 국민평형 분양가, 10억~11억 싼거야 비싼거야?(8월8일)

인근 시세와 비교해도 비싸다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 2021년 3월 입주한 휘경해모로프레스티지(휘경1구역) 전용 84㎡는 지난 5월 19일 9억5000만원(5층)에 거래됐다. 2019년 6월 입주한 인근 휘경SK뷰 같은 평형도 지난 8월 21일 10억6000만원(22층)에 거래됐다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "아무래도 분양가가 높다 보니 앞서 이문·휘경뉴타운에서 분양한 단지만큼 높은 경쟁률이 나오긴 어려울 것"이라면서도 "서울에서 분양가가 계속해서 상승하면서 계약률에는 문제가 없을 것으로 본다"고 말했다.

뉴타운 내 입지 우수…테라스하우스도 주목

이문아이파크자이는 이문뉴타운 내 단지 중 입지가 가장 뛰어나다는 평가를 받는다. 먼저 이문아이파크자이는 1호선 외대앞역 초역세권에 위치한다.

앞서 분양한 래미안라그란데에서 1호선 외대앞역까지 10분 이상(700m) 걸린다는 점과 비교하면 분명 매력적이다. 아울러 휘경자이디센시아의 경우 초역세권에 위치하지만 단지를 둘러싸고 있는 1호선과 경의중앙선이 모두 지상철이라는 점에서 소음에 대한 우려는 있다.

인근 단지에 비해 초등학교도 가깝다. 학구도안내서비스에 따르면 이문아이파크자이에선 인근 이문초등학교(약 400m)에 배정된다. 반면 래미안라그란데에서는 약 1㎞ 거리의 청량초등학교에, 휘경자이 디센시아에서는 약 900m 거리의 휘경초등학교로 통학해야 한다.

교통 호재도 있다. 인근 청량리역에 GTX 환승센터가 들어서면서 광역교통망 이용도 편리할 것으로 보인다. 특히 GTX-B 노선을 이용할 경우 청량리역에서 여의도역까지 10분, GTX-C 노선을 이용할 경우 청량리역에서 삼성역까지 4분이면 도착한다.

주목할 만한 점은 천장산 '숲세권'에 테라스하우스(3동)가 들어선다는 점이다. 분양 관계자는 "3동은 지하 1층~지상 최대 4층 총 152가구(134가구 일반분양) 규모로 천장산을 품고 있는 도심 숲세권 단지"라고 소개했다.

분양가는 1·2동에 비해 비싸다. 테라스하우스 전용 84㎡ 분양가는 14억4026만원에 달한다. 커뮤니티 시설이 없고 역과 거리가 멀어 호불호가 갈릴 것으로 보인다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "테라스하우스는 일반 저층아파트와 비슷한 느낌인 데다 역과 거리가 멀고 분양가도 1·2동보다 10% 가까이 높다"며 "선호도가 떨어지면서 계약률도 높지 않을 거로 보인다"고 말했다.

이문아이파크자이 입주 예정일(2025년 11월) 직전 이문뉴타운에서 여러 단지가 입주하면서 전세 물량이 증가할 수 있다는 지적도 나온다. 이 경우 자금조달(잔금납입)에 어려움을 겪을 수 있어 유의할 필요가 있다. 최근 분양한 휘경자이디센시아(1806가구) 입주 예정일은 2025년 6월, 래미안라그란데(920가구) 입주 예정일은 2025년 1월이다.

송승현 도시와경제 대표는 "비슷한 시기 7000여가구가 입주하면서 입주예정일 전후로 매매가나 전셋값에 조정이 있을 수 있어 유의할 필요가 있다"고 지적했다.

송재민 (makmin@bizwatch.co.kr)