[광화문에서/이새샘]김수현이 남긴 반면교사… “부동산 금융화를 경계하라”

이새샘 산업2부 차장

‘2019년까지 문재인 정부는 집값 방어에 비교적 성공했다. 하지만 2020년 이후부터는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에 따른 유동성 확대로 집값 급등을 잡지 못했다. 참고로, 본인은 2019년 6월 퇴임해 이후의 상황은 잘 모른다.’

김수현 전 청와대 정책실장이 내놓은 ‘부동산과 정치’를 아주 거칠게 요약하자면 이런 내용이 될 것이다. 책 서문 제목을 ‘문재인 정부의 부동산 좌절, 책임과 성찰을 위해’라고 단 것과는 사뭇 다른 태도다.

그는 책에서 “문재인 정부 초기 2년에 대해서는 부동산 정책에 대한 ‘일정한 책임’이 (나에게도) 있는 게 명확하다”면서도 “2019년까지는 (집값을 잡는 데) 상당히 선방했던 것이 맞다”고 말한다. “내가 공직을 떠난 시기의 일이라 짐작만 할 뿐이지만, 필시 전체 경제에 대한 고려가 부동산에 대한 더 강한 금융 규제를 주저하게 만들었을 것”이라고 은근슬쩍 후임자에게 책임을 돌리기도 한다.

자가당착도 곳곳에 보인다. 문재인 정부의 2017년 8·2부동산대책은 다주택자에게 양도세 중과세율을 적용하고 1주택자 양도세 비과세 요건에 2년 거주를 추가해 양도세를 대폭 강화했다. 그 과정에 깊이 관여했을 그가 정작 책에선 “양도소득세의 경우 ‘오른 세금을 낼 바에야 안 팔면 그만’이라는 식의 동결 효과가 문제”라고 남 일처럼 말하는 식이다.

하지만 당시의 집값 폭등을 단순히 정책 입안자 한 사람, 혹은 특정 정부의 실패로 치부하는 데 그친다면 아무것도 달라지지 않을 것이다. 그런 점에서 그의 책에는 반면교사(反面敎師)로 삼을 만한 내용이 분명히 있다.

부동산 세제를 중심으로 포퓰리즘이 횡행했다는 지적이 그렇다. 그는 ‘보유세 포퓰리즘’의 사례로 이재명 더불어민주당 대표의 대선 공약인 국토보유세를 꼽았다. “집값에 분노한 사람들을 달래기 위해 누군가의 세금만 계속 높이려는 방식은 포퓰리즘일 뿐”이라는 것이다. 윤석열 정부는 문재인 정부와는 반대로 부동산 세제 전반을 완화하고 공시가격도 묶었다. 이 조치가 적절한지 다시 점검해야 한다. 내년 5월 다주택자 양도세 중과 배제가 끝나는데, 세무사도 포기할 지경인 양도세제를 어떻게 정비할지가 첫 과제가 될 수 있다.

부동산은 일반 상품과 달리 수요와 공급의 시차가 크고, 이 때문에 정부 초 실책을 제때 메우지 못했다는 점도 참고해야 한다. 지금도 4∼5년 뒤의 공급 물량인 인허가 건수가 급감하고 있지만, 이를 해결할 뚜렷한 대책은 없는 상태다. 도심 공급과 직결되는 재건축 초과이익환수제는 개편안이 국회에서 1년 가까이 계류 중인 ‘정책 공백’ 상태다.

부동산이 마치 주식시장처럼 금융화하며 유동성에 훨씬 더 민감해졌다는 진단 역시 새겨들어야 한다. 많은 이들이 ‘대장주’와 ‘유력 매물’을 찾고 소액, 단타 매매로 거래해 돈을 벌었고, 또 이런 사례를 ‘학습’했다. 시장 흐름을 뒤늦게 쫓아다니기만 했던 정부가 같은 실수를 반복하지 않으려면 달라진 부동산 시장을 이해하고, 새로운 정책 수단을 연구해야 한다.

시계 제로의 경제 상황에서 앞으로 부동산 시장이 어떤 방향으로든 다시 요동칠 여지는 얼마든지 있다. 앞선 정부의 실패에서 배워야 한다.

이새샘 산업2부 차장 iamsam@donga.com