서울·분당 오피스 투자규모, 올해 3분기 2조원…전년比 35% 감소

오피스 가격 하락…캡레이트 지속적 상승
'지분거래·사옥 마련' 목적 기업투자 증가
고금리 지속에 올해 투자시장 대폭 축소

[이데일리 김성수 기자] 글로벌 종합 부동산서비스기업 쿠시먼앤드웨이크필드는 올해 3분기 서울 및 분당 권역의 오피스 빌딩 거래 규모가 약 2조원으로 전년 동기 대비 35% 감소했다고 23일 밝혔다.

거래 건수는 총 8건이었고, 작년 하반기부터 시작된 고금리 여파로 매각에 어려움을 겪었던 주요 자산들을 중심으로 거래가 종결됐다.

오피스 투자규모 추이 (자료=쿠시먼앤드웨이크필드)

대표적으로 도심권역(CBD)에서는 타워8이 DWS자산운용으로부터 미래에셋자산운용에 5490억원에 매각됐다. 신협중앙회가 전략적 투자자(SI)로 참여하면서 딜 클로징(거래종결) 됐다.

기타 권역에서는 용산 더프라임타워가 신한리츠운용에서 이지스자산운용으로 2384억원에 매각됐다. 이는 국내 상장 리츠 자산 중 최초 매각이라는 점에서 의미가 있다.

올해 3분기 오피스 캡레이트는 전 분기 대비 0.2%포인트(p) 상승한 4.1%로, 작년 2분기 이후 지속적인 상승세를 보이고 있다. 캡레이트가 상승한 이유는 그간 팽팽했던 매도자와 매수자의 기대가격 차이가 줄어들어 오피스 매매가격 상승세가 멈춰서다.

실제로 3분기 서울 A급 오피스 평당 매매가는 높아진 금리로 인해 전 분기 대비 약 10% 하락했다. 이는 서울 오피스 시장의 캡레이트 상승을 이끌었다.

최근 실물자산 대신 지분을 이용한 거래가 증가하고 있다. 부동산펀드를 그대로 둔 채 펀드 수익증권(지분)을 매매하는 형태를 ‘쉐어딜’이라고 한다. 올해 3분기 쉐어딜 형태로 거래된 주요 사례는 다음과 같다.

올해 3분기 주요 오피스 거래사례 (자료=쿠시먼앤드웨이크필드)

캐피탈랜드투자운용은 씨티뱅크센터를 당초 에셋딜(자산 소유권 매각)에서 쉐어딜로 변경해 케펠자산운용에 1673억원에 매각했다. 싱가포르투자청(GIC)은 네이버가 보유한 판교 파크원타워 지분 45.08%를 약 2300억원에 매입 완료했다.

또한 계속되는 고금리 여파로 시중 유동성이 축소되고 기관 투자자들 투자가 줄어든 상황에서, 양질의 대형 임차 공간을 찾는 수요 증가와 사옥 확보를 목적으로 거래에 직접 참여하는 기업들이 점점 증가하고 있다.

특히 올해 스케일타워에 현대자동차가, 오토웨이타워에 넥슨이 투자에 참여했다. 이처럼 기업들이 전략적 투자자로 시장에 직접 참여하면서 고금리로 얼어붙은 투자 시장에 일부 숨통이 트이고 있다.

다만 올해 투자시장 거래 규모는 전년대비 대폭 축소될 것으로 전망된다. 올해 연말까지 미국 연방준비제도(연준)의 한 차례 기준금리 인상 가능성과 국내 은행채 순발행 규모 증가 영향으로 부동산 대출 금리가 당분간 고금리 기조를 유지할 것으로 예상돼서다.

김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)