[부동산 돋보기] 요즘 사람들이 부동산 세금을 깊이 공부하는 이유는

사진 셔터스톡

지난 20년 동안 주택이든 토지든 지역에 따라, 시기에 따라 편차는 있었지만, 전반적으로 부동산 가격이 상승하는 과정에 있었다. 반대로 최근 1년 반 동안은 주택의 경우 그 직전의 급격한 가격 상승에 따른 부담감과 규제 효과가 겹치면서 급격한 하락이 있었다. 그러나 그 기간에도 토지 가격은 평균적으로 상승했고 또 2023년 하반기부터는 다시 주택 가격과 거래량이 상승 흐름에 있다.

우병탁 신한은행 압구정역 기업금융센터 부지점장동국대 법학 박사, 2006년 제43회 세무사, ‘아파트 한 채부터 시작하는 부동산 절세’ 저자

이렇게 가격이 상승과 하락을 반복하지만 평균적으로 높은 수준의 가격 상승이 장기간에 걸쳐 일어나면서 그 이전보다 더 많은 수의 사람이 부동산에 관해 관심을 두게 됐다. 특히 최근 몇 년간 사람들은 부동산 시장 자체를 분석하는 것을 넘어 부동산과 관련된 세금에 대해 아주 깊이 있는 수준까지 공부하기 시작했다. 게다가 부동산 가격의 급격한 상승으로 인해 정부가 이를 제어하기 위한 수단으로 사용하기 시작했다. 이에 따라 정책 목적의 세금 기능을 적극 활용하면서 과거 어느 때보다 부동산 관련 세금은 복잡해졌다. 한편 이 과정에서 의도치 않게 전문가도 부동산 세금, 그중에서도 양도세 상담을 포기한다는 뜻으로 ‘양포세무사(양도소득세 포기 세무사)’라는 용어까지 등장했다.

그런데 아이러니하게도 전문가들조차 양도세 분석을 포기한다는 때에 일반 투자자들은 세금에 대해 더 깊이 있게 공부하기 시작했다. 특히 부동산과 관련된 세금에 있어 양도세뿐 아니라 취득세와 상속∙증여세, 종합부동산세(종부세)에 이르기까지 전방위적으로 복잡해졌기 때문에 아주 전문적인 투자자가 아니라 하더라도 사람들이 세금에 대한 공부를 할 수밖에 없는 상황이기도 하다.

예를 들어 부동산 취득의 세금 한 가지만 살펴보더라도 종전까지는 구입하고자 하는 주택 가격에 따라 1, 2, 3%로 단순했던 취득세는 1, 2, 3, 8, 12%같이 보유 중인 주택 수와 개인인지 법인인지의 주체에 따라 더 복잡해졌다.

그뿐만 아니라 가장 낮은 수준의 세율(1%)과 비교하여 높을 때의 세율(12%)이 매우 큰 차이가 나게 되었고, 여기에 취득세에 딸려서 부과되는 세금(sur-tax)까지 감안하면 1.1~13.4%의 다양한 경우의 수가 나오게 되었다. 결국 종전에는 부동산과 관련된 의사 결정에서 그리 중요한 세금이 아니었던 취득세까지 지금은 중요한 세금이 되어버렸다.

마찬가지로 부동산 보유세는 종전까지 부동산 투자에 있어 크게 중요한 세금이 아니었다. 보유세인 재산세와 종부세의 경우 매년 반복적으로 과세하는 세금인 만큼 상당 규모의 부동산을 보유할지라도 그 가격에 비해서는 상대적으로 낮은 세율로 세금이 부과된다. 또한 부동산 보유 방법이나 명의 등의 구분에 따라 세액이 크게 달라지지 않는 세금이었다. 그러나 지난 몇 년에 걸쳐 투자 또는 투기 목적의 부동산 투자에 대한 정책적 규제가 강화되어 구입 명의 또는 시기 등에 따라서 세액이 달라지는 사례가 빈번해졌다. 즉 보유세 특히 종부세도 이전에 비해 더 중요한 세금이 되었다. 다만 최근에는 다시 가격과 거래량이 침체하면서 세율 등 규제가 다소 완화된 상태다. 관건은 이러한 완화에도 불구하고 종전과 달리 사람들이 부동산에 대한 의사 결정에 있어 이제 장기간에 걸친 보유세의 부담과 이에 대한 대응 역시 중요한 변수로 생각하기 시작했다는 점이다.

결국 사람들은 부동산의 가격 변동과 호황 또는 불황의 주기를 감안하여 이른바 ‘부동산 재테크’에 여전히 관심을 두고 공부하고 있고, 그 과정에서 실질적인 세후 수익률을 개선하기 위한 목적으로 전보다 더 많이 부동산 세금에 관한 공부를 하고 있다. 그러면 부동산 세금에 대해 공부한다는 것은 실제의 부동산 거래에 있어서는 어떤 의미를 가질까.

예를 들어 보유세의 과세 기준일 ‘6월 1일’의 사례를 살펴볼 수 있다. 보유세는 부동산의 보유를 과세 대상으로 하여 부동산을 보유한다는 사실이 그 가격에 따라 ‘담세력’이 있다고 보고 과세하는 세금이다. 이때 부동산은 매매, 상속 또는 증여는 물론 교환 등에 의해 그 소유의 명의가 변경될 수 있다. 따라서 보유세를 매기기 위해서는 1년 중 어떤 시점을 기준으로 그 부동산을 소유한 사람으로 볼 것이냐 하는 문제가 수반된다. 즉 매년 1월 1일부터 12월 31일까지의 기간으로 과세하는 보유세에 있어서는 그 중간에 소유자가 바뀌게 되는 경우 누구에게 세금을 부과할 것인가 하는 이슈가 생긴다. 이를 위해 세법에서는 특정 시점을 정해 그 날짜에 해당 부동산을 소유한 자를 납세의무자로 보아 과세를 하게 된다. 그리고 그 날짜의 기준이 매년 ‘6월 1일’이다. 즉 연중에 거래가 되어 소유 명의자가 변경된 경우 6월 1일 시점의 소유자인 사람을 납세의무자로 보고 1월 1일부터 12월 31일까지 1년치의 보유세를 부과하게 된다.

따라서 기중에 부동산의 명의가 변경되는 이슈가 있는 경우 6월 1일을 두고 기존 명의자와 새로운 명의자 간에 기 싸움이 생길 수 있다. 예컨대 부동산을 매매하려는 두 당사자가 있는 경우 매도자로서는 6월 1일 이전에 해당 부동산을 처분하려 하고 매수자는 6월 1일 이후에 부동산을 매수하려는 경우가 생길 수 있다. 대개 부동산의 매매에서는 해당 부동산에 대한 보유세가 큰 경우 매매 대금을 정산하는 과정에서 1년 중 각자의 보유 기간에 따라 일할 계산을 통해 각자 보유한 기간만큼의 보유세를 양자 간에 정산하게 된다. 그런데 규모가 작은 부동산인 경우 애초에 보유세 자체가 그렇게 크지 않기 때문에 거래의 양 당사자가 이를 중요하게 생각하지 않을 수도 있다. 특히 주택에 대한 보유세의 경우 더욱 그렇다. 그러면 이 과정에서 매도자와 매수자 각자는 과세 기준일 6월 1일의 의미를 둘 다 알고 있을 수도 있고 어느 한쪽만 알고 있을 수도 있다. 과세 기준일의 의미를 둘 중 어느 한쪽만 알고 있다고 한다면 그 사실에 따라 어느 한쪽은 실제로 본인이 소유하지 않았던 기간에 대해 최대 7개월의 기간만큼 더 많은 보유세를 내게 되는 일도 생길 수 있는 것이다.

사람들이 세금에 대해 크게 관심을 두지 않았던 시기, 세금에 관한 공부를 하여 이러한 사실을 잘 알고 있는 사람과 그렇지 않은 사람 간에 이른바 ‘정보의 비대칭성’이 생기면서 세금을 아는 사람은 유리해지고 모르는 사람은 불리해지는 경우가 생길 수 있었다. 최근에는 보다 많은 사람이 이 정도의 세금 지식은 알고 있는 상황이 되어 종전만큼 쉽게 이를 활용하기는 어렵게 되었다. 하지만 중요한 사실 중 하나는 수많은 사람이 부동산 세금을 공부하고 있는 이때에도 기민하지 못한 누군가는 이러한 지식이 없거나 이러한 지식에 여전히 관심이 없다는 점이다. 제도가 앞으로 더 복잡해지게 될 가능성이 큰 상황에서 이제 세금에 대한 관심은 선택 사항이 아니라 필수 사항이라는 점을 각인할 필요가 있다. 남들은 다 알고 있는데 나만 모르는 상황이 곧 투자에서 손해로 돌아올 수도 있다는 점을 명심하자.