"서울 오피스시장 거품 꺼졌다…추가 금리 인상 없다면 2년내 정상화"

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서울 오피스 빌딩 시장의 '가격 거품'이 지난해 4분기부터 꺼지고 있다는 분석이 나왔다.

상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어 리서치센터는 23일 발표한 '서울 오피스 가격은 거품인가' 보고서를 통해 서울 오피스 매매 지수와 국고채 금리, 캡레이트(수익환원율) 등 지표와 통계모형을 기반으로 이같은 분석을 내놨다.

통상 가격과 금리는 반비례 관계다. 하지만 글로벌 금융위기 직전인 2006년 4분기~2008년 3분기와 2021년 3분기~2022년 3분기까지 가격과 금리는 비례 관계를 보였다. 금리 인상에도 오피스 매매가가 연간 10% 이상 올랐다. 류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "이례적인 현상"이라며 "시장가격이 잠재 가치를 웃돌면서 '거품'이 낀 것"이라고 말했다.

같은 시기 캡레이트(투자 대비 수익률)와 국고채 금리와의 차이인 '캡레이트 스프레드'가 좁아졌다. 이는 기대 가격 상승률이 급등하면서 투자자가 위험에 둔감한 판단을 했기 때문이라는 분석이다.

그러나 지난해 4분기부터 가격과 금리 관계가 정상화되고 캡레이트 스프레드 역시 벌어지는 모습을 보였다. 시간이 지날수록 거품이 쌓이는 거품 특성도 나타나지 않는다.

류강민 센터장은 "최근까지 잔존한 가격 거품이 사라지면서 매수자는 '과거와 같은 가격 상승이 있을 것'이라 생각하지 않는 반면, 매도자는 여전히 상승세가 있다고 생각할 수 있다"며 "매도·매수자의 생각 차이는 가격 차이로 반영돼 현재 거래 시장 둔화의 원인이 된 것"이라고 말했다.

그러면서 "양호한 임대시장을 바탕으로 추후 순영업이익(NOI)이 상승하며 가격이 유지되지만 거래 규모는 줄 것"이라며 "향후 연간 임대료 인상률이 8% 정도로 볼때, 금리가 추가 인상되지 않는 한 시장은 2년내 정상화될 것"이라고 전망했다.

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남미래 기자 future@mt.co.kr