“GTX 호재 신났는데 왜 망했지”…폭탄상가 피하려면 이것 확인을 [매부리TV]

2분기 전국 상가 열곳 중 한곳은 ‘공실’
든든한 노후용으로 분양받았다 빚더미
상권분석 컨설턴트 이홍규 작가의 조언
“아파트 호재가 상가 호재라는 건 착각
임대료·업종 고민없이 분양받아도 필패”

[사진 출처=연합뉴스]

“상가 분양받고 6개월째 공실입니다. 매달 대출 이자 내느라 알바 뛰어요. 가만히 있지 상가는 왜 분양받았냐고 남편한테 매일 혼나요.”(동탄 아파트 상가를 분양받은 주부 김모씨)

“아파트 단지 중심상가여서 받았는데, 어떻게 아직까지 공실이죠? 임대료를 내려도 세입자 찾기 힘드네요.”(하남에 구분상가를 분양받은 직장인 이모씨)

전국적으로 상가 공실이 치솟으면서 상가 소유주들의 시름이 깊어지고 있습니다. 든든한 노후대비용으로 분양받은 상가 한칸. 그러나 ‘수익형 부동산’은 ‘손실형 부동산’이 되고 있습니다. 한국부동산원에 따르면, 2023년 2분기 전국 상가 공실률은 9.3%입니다. 전국 상가 열 곳 중 한 곳은 비어 있다는 의미입니다.

특히 신축 대단지 상가는 텅텅 빈 곳을 찾기가 어렵지 않습니다. 하남, 광교, 세종, 평택 등 신도시 상가는 공실 무덤으로 유명합니다. 노후대비를 위한 ‘똘똘한 부동산’이던 상가. 그런데 현재는 “원수에게 권하라”는 손실형 부동산이 되버린 이유는 무엇일까요. 유튜브 채널 매부리TV와 인터뷰한 상권분석 컨설턴트 이홍규 작가는 “살기 좋은 곳이 돈 잘버는 상가는 절대 아니다”라면서 “집값이 비싼 지역이니 상가 임대료도 비쌀거라고 생각하고 비싼 가격에 분양받기때문에 비극이 벌어진다”고 했습니다.

유튜브 매부리TV에서 이홍규 작가는 “분양 전단지에 적힌 ‘배후세대’가 진짜 그 상가의 배후세대인지 비판적으로 검토해야한다”고 조언했다. [사진출처=매부리TV]

상가분양 받을때 가장 큰 착각이 ‘아파트’에 적용되는 호재를 상가에도 적용하는 것.

“GTX 호재는 아파트에는 좋죠. 그런데 인근 상가에는 역효과입니다. 강남을 가기 위해서 그 역근처로 가는거지 소비하러 가는건 아니기때문에 대단한 소비가 일어나지 않아요. 새로운 교통수단이 생기면 아파트에는 좋지만, 상가에 좋은 건 아니죠. 오히려 사람들이 GTX타고 더 자주 강남을 가게됩니다.”

주변 배후세대가 그 상가에 해당되는 ‘진짜 배후세대’인지도 확인해야 한다.

“분양광고 보면, 예를 들어 평택은 반경 10㎞ 이내 삼성 종사자가 얼마, 몇만세대 배후세대 이런 식으로 표현하는데 사실 한 상권의 반경은 그리 넓지 않아요. 충분하지 않은 배후세대인데, 엄청 넓은 배후세대로 포장해서 상가를 분양하고 그만큼 상가 분양가가 비싸기 때문에 힘든겁니다.”

상가 분양가와 임대료, 이에 맞는 업종이 무엇일지 고민없이 분양받는 것도 문제다. 상가 분양가가 10억원이면 수익률 4% 가정시 330만원 이상 이자가 발생한다. 요즘 나오는 신축 분양상가는 임대료가 300만원, 400만원이 넘는 이유다

상가 공급이 많으면 공실은 몇년이 지나도 해결되지 않는다. 사진은 세종시 공실 상가. [자료출처=매부리TV]

“임대료 400만원을 내고 들어올 수 있는 업종이 무엇일지 생각해보셔야해요. 아파트 규모가 크다고 비싼 상가 분양받아놓고 다 임차가 맞춰질거라고 생각하시지만, 우리나라 자영업 중 임대료 400을 감당할 수 있는 업종이 많지 않아요.”

시행사는 상가를 많이 분양해 수익을 극대화하려다보니 상가 구조가 매우 좁게 나오는 경우도 있다.

“상가 앞의 전면이 4ｍ가 안되는 곳들은 주의하셔야해요. 3.5ｍ이하인데 18평이면 상가가 입구는 좁고 세로로 매우 긴 형태인데요, 이런 구조에서는 장사하기 힘들죠. 상가 분양받을때 중요한 것은 ‘수익률’만 생각할게 아니라, 임차인을 생각하셔야합니다. 이런 곳에서 내가 가게 사장이라면 장사할까, 어떤 업종으로 장사할수 있을까, 여기서 돈 벌수 있을까를 생각하셔야합니다. 잊지마세요. 가게 사장님이 돈을 벌수 있어야, 상가도 채워지는겁니다.”

그 외에도 아파트 신축 상가들의 공실이 길어지는 이유, 스트리트형 상가가 유령 상가로 전락한 이유, 상가 공실을 탈출하기 위한 방법 등은 유튜브 채널 매부리TV에서 확인할 수 있다.

책 ‘알면보이고 보이면 돈이 되는 상권의 비밀’을 쓴 이홍규 작가는 공차, 버거킹에서 점포개발 업무를 담당했으며 현재 창업 플랫폼 ‘창업은뷰티풀’ 운영중이다.