[헤럴드비즈] 비주거용 부동산, 세금 주의해야

2020년 1월, 비주거용 부동산 소유자들에게 고민이 생겼다. 국세청은 상속·증여세 결정 과정에서 비주거용 부동산에 대해 둘 이상의 공신력 있는 감정평가기관에 의뢰해 감정가액으로 상속·증여재산을 평가할 것이라고 발표했다. 하지만 그 기준이 구체적이지 않아 문제였다. 그러다 지난 7월 국세청에서는 드디어 납세자의 예측 가능성 제고를 위해 명확한 기준을 사무처리 규정에 명시했다.

해당 사업을 왜 할까. 상속·증여세가 부과되는 재산을 평가할 때는 시가 평가가 원칙이다. 아파트 혹은 오피스텔은 유사한 물건이 많아 유사매매사례가액을 사용해 시가로 활용할 수 있지만 비주거용 부동산의 경우 개별적인 특성이 강해 매매사례가액을 확인하기 어렵다. 따라서 보충적 재산평가 방법인 공시 가격 등으로 비주거용 부동산을 평가한다. 그러나 공시 가격의 경우 해당 부동산의 실제 가치보다 낮게 평가되는 경우가 많아 다른 재산과 비교했을 때 과세형평성에 대한 문제가 있었다. 국세청이 사업을 시작한 이유다.

법적 근거도 있다. 2019년 2월 상속세 및 증여세법 시행령 개정으로 납세자가 상속·증여세를 신고한 이후에도 법정 결정기한까지 매매·감정·수용가액 등에 대해 평가심의위원회를 통해 시가로 인정받을 수 있는 법적 근거가 마련됐다. 이후 과세관청에서 신고 이후에 감정평가를 받는다 하더라도 시가로 인정받을 수 있게 됐다.

감정평가를 받는 대상은 비주거용 부동산 및 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)다. 이 중 상속·증여세 신고 시 보충적 평가방법에 따라 재산을 평가해 신고하고, 시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로 해 예산 범위에서 감정평가를 실시한다.

기존에는 시가와 보충적 평가방법의 차이가 어느 정도로 있어야 감정평가 대상이 되는지 알 수 없었다. 그러다 7월부터 내부 지침이었던 금액 차이를 공개했다. 첫 번째로는 추정 시가와 보충적 평가액의 차이가 10억원 이상인 경우다. 두 번째로는 추정 시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10% 이상[(추정시가-보충적 평가액)/추정시가]인 경우다. 추정 시가는 5개 이상의 감정평가법인에 의뢰해 최곳값과 최솟값을 제외한 가액의 평균값으로 산정한다.

국세청에서 정한 기준에 해당해 감정평가 대상이 되면 신고한 상속·증여재산 평가액이 올라 상속·증여세 부담이 증가하게 될 것이다. 세금을 정확하게 신고하지 않았을 때 가장 문제가 되는 것은 가산세이지만 감정평가사업으로 인해 세액이 추가로 발생하는 경우에는 신고불성실 및 납부지연가산세가 발생하지는 않는다.

그밖에도 국세청의 감정평가사업으로 인해 평가액이 변경된 부동산을 양도할 경우 취득가액은 감정가액을 사용하게 된다. 단, 재산세 및 종합부동산세 계산 시에는 시가표준액돼 감정가액이 활용되지 않는다.

국세청에서는 해마다 사업에 대한 예산을 늘리고 있다. 이번에는 사무처리 규정을 개정하면서 해당 사업의 대상이 되는 부동산에 대한 명확한 기준을 밝혀 계속해 사업을 진행할 것임을 확실히 했다. 가산세가 발생하지 않는다는 점에서 여전히 보충적 평가방법으로 상속·증여세를 계산해 납세하는 게 큰 문제가 되지 않는다. 그러나 감정평가사업 대상이 돼 감정평가를 받아 추후 납부해야 할 세금이 늘어날 수 있다는 점을 명심해야 한다.

이영빈 NH농협은행 세무전문위원

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