[김남석의 니가사는그집] 둔촌주공이 올린 분양가… 강동구 평당 6000만원도 통할까

천호역 마에스트로·e편한세상강동프레스티지원
역세권 입지에 평면설계 호평…분양가는 '글세'

e편한세상 강동프레스티지원. DL이앤씨 제공.

[글쓴이 말] 내집마련이 최고의 재테크가 된 시대입니다. 청약부터 급매, 경매 등 집을 사는 방법도 다양해졌습니다. 최근 매물로 나온 '내가 사려는 집'을 대신 분석해드리겠습니다.

이번주도 서울에서 청약이 이어진다. 광명과 수원 등 수도권 주요 입지에서 분양에 나선 단지들이 기대에 미치지 못하는 성적을 받으면서 청약시장의 인기가 한풀 꺾였다는 분석이 나오면서 서울 청약 단지들의 성적표에 관심이 모인다.

24일 서울에서 청약에 나서는 단지는 'e편한세상강동프레스티지원(조감도)'과 '천호역마에스트로' 2곳이다. 두 단지 모두 5호선 천호역 역세권 입지다. 일부 세대에서는 한강뷰 조망도 가능해 주거 선호도도 높다.

청약 흥행의 가장 큰 관건은 분양가가 될 전망이다. 각 단지의 3.3㎡당 최고 분양가는 e편한세상강동프레스티지원은 3813만원(전용면적 59㎡), 천호역 마에스트로는 6666만원(전용 30㎡)이다.

인근 단지의 전용 84㎡ 기준 실거래가가 9억~10억원 수준인데 반해 e편한세상강동프레스티지원은 같은 면적의 분양가가 13억원을 넘는다. 한강 생활권, 인근 편의 인프라, 올림픽대로와 천호역 등 교통여건을 고려해도 분양가가 너무 높게 책정됐다는 평가다.

1~2인 가구 특화를 내세운 천호역 마에스트로의 분양가는 인근 시세의 2배 수준까지 올라간다. 통상 면적과 세대수가 적을수록 분양가격이 올라간다는 점을 고려해도, 같은 신축 아파트, 비슷한 면적(e편한세상 44㎡, 마에스트로 43㎡)에서도 2억원 이상 차이를 보였다.

서울 강동구 아파트의 고분양가 행진이 본격화한 것은 작년 11월 공고한 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온)부터였다. 당시 3.3㎡당 평균 3829만원의 분양가가 책정되며 고분양가 논란에 휩싸였다. 당초 2020년 고분양가 심사를 받을 당시 2900만원 수준이었던 분양가는 2년 만에 900만원 이상 올랐다.

청약 당시 일각에선 부동산 침체, 고분양가 등으로 미분양과 미계약분이 쏟아질 것이란 예상도 나왔지만, 정부의 규제완화 정책이 정확히 맞물리면서 결국 완판에 성공했다. 이후 서울 부동산 시장이 다소 살아나면서 입주권 가격이 오르자 강동구 단지들의 분양가 기준은 둔촌주공이 됐다.

서울에서 청약에 나선 단지들 대부분이 고분양가 논란을 피하지 못했지만, 결국 높은 경쟁률에 청약을 마감하면서 '서울 청약불패'는 꾸준히 이어지고 있다. 지난주 강동구에서 청약을 진행한 '더샵 강동센트럴시티'도 전용 59㎡의 3.3㎡당 분양가가 4000만원에 나왔지만 평균 경쟁률은 50대 1을 넘겼다.

다만 고금리 기조가 이어지고 있고, 한국은행의 기준금리 동결에도 주담대 등 시장금리가 오르면서 청약시장 분위기도 다소 달라지고 있다. 또 정부의 가계대출 관리 강화까지 더해져 단지별 평균 청약자수 감소, 수도권 단지 미달 등도 나타났다.

전문가들은 이번 단지들의 청약 결과가 향후 서울 청약시장을 가늠할 수 있는 바로미터가 될 것으로 보고있다. 최근 심화된 청약시장 양극화와 선별청약 현상이 서울에서도 나타난다면 일반 주택시장에까지 영향을 미칠 것으로 예상했다.김남석기자 kns@dt.co.kr