"서울 오피스 시장 거품 사라져…희망가격차로 거래는 둔화"

알스퀘어 분석 보고서…"금리 추가 인상 없다면 2년내 정상화"

(서울=연합뉴스) 권혜진 기자 = 서울 오피스 빌딩 시장의 '가격 거품'이 작년 4분기 이후 사라졌다는 분석이 나왔다.

상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어는 23일 발표한 '서울 오피스 가격은 거품인가' 보고서에서 지난해 4분기 이후 서울 오피스 시장에서 가격과 금리가 비례하지 않는 양상이 목격된다며 이같이 밝혔다.

통상 부동산 시장에서 가격과 금리는 반비례 관계다.

그러나 2021년부터 2022년 3분기까지는 금리 인상에도 오피스 매매가가 연간 10% 이상 오르며 가격이 금리와 비례 관계를 보이는 이례적 현상이 나타났다.

이 시기 자본환원율(캡레이트·투자 대비 수익률)과 국고채 금리와의 차이인 '캡레이트 스프레드'도 좁아졌다.

캡레이트 스프레드가 좁아진 것은 기대 가격 상승률이 오르면서 투자자가 위험에 둔감한 판단을 했기 때문이라는 분석이다.

알스퀘어 리서치센터의 류강민 센터장은 이 시기 시장에 대해 "시장 가격이 잠재 가치를 웃돌면서 거품이 낀 것"이라고 해석했다.

그러나 작년 4분기부터 이러한 가격과 금리 관계가 다시 정상화되고, 캡레이트 스프레드도 다시 벌어지는 추세다.

류 센터장은 "최근까지 잔존한 가격 거품이 사라지고 있다"고 말했다.

다만 최근까지 존재했던 거품이 사라지면서 과거와 같은 가격 상승은 어렵다고 생각하는 매수자와 여전히 상승세에 있다고 보는 매도자 간의 생각 차이가 발생하면서 현재의 거래 규모 감소로 이어졌다고 덧붙였다.

보고서는 매매시장에 비해 임대시장은 견고하다며 양호한 임대 시장을 바탕으로 추후 순영업소득(NOI)이 상승하며 다시 시장이 정상화될 것으로 내다봤다.

현재 서울 오피스의 임대료와 공실률 지표가 양호하며 1인당 사무면적 증가세가 지속될 것으로 보인다는 점에서다.

류 센터장은 "연간 임대료 인상률을 8% 정도라고 볼 때 금리가 추가 인상되지 않는 한 시장은 2년 내 정상화될 것으로 본다"고 말했다.

서울 오피스 매매지수와 연간 상승률 [알스퀘어 제공. 재판매 및 DB rmawl]

lucid@yna.co.kr

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