[하우머니] BTS 사는 초고가 단지까지…매물 쌓이는 경매시장?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

Q. 작년 인천에서 대규모 전세사기 사건이 터진 지 1년이 다 되어가는데요. 이번엔 수원과 대전 피해 사례가 보도되었습니다. 그때와 수법이 비슷한거죠?

- 수원, 대전서 또 전세사기…피해규모 커지나?
- '제2의 빌라왕', 수원 전세사기 전말은?
- '수원 전세사기' 피해금만 190억 원…경찰, 134건 수사 착수
- ‘수원 전세사기’ 피해자 대부분 20~30대
- 수원 전세사기, 은행 '쪼개기 담보' 대출방식 허점 이용했나
- 대전 지역서 또 대규모 전세 사기 터지나…경찰 수사 확대
- 수원 이어 대전도 대규모 전세사기…"피해액 1000억 넘을 듯" 
- 선순위 임차보증금 액수를 허위 고지하는 전세사기 수법
- 이번엔 ‘깡통전세 사기’…세입자 울리는 신종사기 극성

Q. 전세사기에서 가장 큰 문제는 보증금이죠. 전세사기 피해로 경매에 넘어간 4집 중 1곳이 보증금을 못 돌려받았다고 하는데요. 경매가 이뤄져도 보증금 회수가 힘든 모양이죠?

- 경매 낙찰 이후에도 보증금 못 돌려받아…왜?
- 빌라 전세사기 보증금반환 소송과 강제경매 절차
- 주택 경매로 인한 보증금 미반환 사례 증가
- 올해 경매 넘어간 집 중 세입자 보증금 못 받은 건 총 1411건
- 323건은 한 푼도 못 받은 ‘전부 미수 주택’
- 집 경매 넘어간 세입자 '4명 중 1명', 보증금 전액 못 받았다
- 전세사기 피해자 52.8%, "보증금 전액 못 받을 것" 걱정
- 피해 임차인은 주로 수도권과 부산·경남 지역에 거주
- 집주인에게 돌려받지 못한 보증금 액수가 가장 큰 지역은 경기
- 보증금 미반환 위험 줄어드나 했지만 아파트에나 해당
- 아파트 평균 전세가 소폭이나마 오를 동안 빌라는 하락
- 보증금 미수는 임차인의 배당요구액보다 배당액이 적을 때 발생

Q. 더 걱정은 앞으로 사태가 더 커질 수 있다는 점인데요. 국토연구원에 따르면 깡통전세로 49만 가구가 위험에 처해있다는 얘기가 나오고 있어요. 이런 집들이 앞으로 경매로 나올 수도 있다는 것 아닙니까?

- 49만 가구 전세보증금 못 받을 위기…경매로 넘어가나?
- 보증금 제때 못 받을 수 있는 위험 가구 최대 49만 가구
- 전세보증 사고 폭증…올해만 4조 원 육박할 듯
- 전세금 보증 사고 급증...부동산 강제·임의경매 역대 최대
- "선순위임차인만 없다면 낙찰받는 데는 특별한 문제 없어"

Q. 전세사기 피해자들을 위해 정부가 한참 대책들을 쏟아냈었는데요. ‘경매 우선매수권’이 그나마 좀 피해를 줄일 수 있는 방법인데, 실제로 효과가 좀 있었나요?

- 전세사기 피해자 우선매수권이란?
- 깡통전세 피해 임차인 우선매수권, 실효는? 
- 현재 전세사기 물건들 경매 중지된 경우 대다수
- 경매 진행된다면 우선매수권 효과 상당할 듯
- 전세사기특별법 제20조와 제22조에 따라 ‘우선매수권’
- 전세사기 피해자는 경매 및 공매 절차에서 우선매수권
- 우선매수권 행사해 최고매수신고가격으로 전세집 낙찰
- 소유권자로서 전세집 처분하거나, 임대로 보증금 확보
- 임차인 자신이 배당받을 금액으로 ‘상계’ 신청 가능
- 전세사기 피해자, 전세사기특별법 지원 적극 활용 추천

Q. 피해자분들 중 경매에 직접 참여해 우선매수권을 행사하시는 경우, 주의해야 할 점도 짚어주시죠?

- 전세사기 피해자, 우선매수권 행사 시 주의할 점은?
- 경매를 통해 주택이 낙찰되면 채권자들에게 순서대로 배당
- 주변 시세 파악 후 합리적 낙찰가 산정이 중요
- 시세 2억 빌라 배당 5000만 원이라면 낙찰 2억에 받아 상계신청
- 배당 못 받는 경우엔 우선매수권 행사해 1억 5천만 원에 낙찰 
- 최고매수신고가격일 경우에 우선매수권 행사해야
- 공매의 경우 낙찰대금 납부에 상계 신청 불가능
- 돌려받지 못한 보증금은 일반채권자로서 개별적으로 청구

Q. 우선매수권을 포기하면 그 매물들이 법원경매에 나오게 되는데요. ‘특별매각조건’이라는 게 붙어서 나오는 경우가 있다는데, 이건 뭔가요?

- ‘전세사기 피해 매물’ 특별매각조건이란?
- 최근 전세사기 등으로 경매 특별매각조건 화제
- 전세사기 임대차보증금 반환청구권 포기
- 임차권등기 말소조건 경매물건
- 4월 HUG에서 도입한 "임차권 인수조건 변경부 경매" 제도

Q. 전세사기 피해를 입은 서울 강서구 화곡동 빌라를 1억 원에 낙찰 받았다가 입찰보증금 1000만 원을 포기한 사례도 있다고 하던데요. 오히려 경매로 또 다른 피해자를 낳을 수도 있을 것 같은데, 낙찰 시 주의점도 알려주시죠?

- 깡통전세 매물 낙찰 시 꼭 살펴야 할 점은?
- 주거용 부동산 입찰 시 입찰자 중 선순위임차인 체크
- 임차권등기명령으로 보증금 2억 원 유지한 선순위임차인
- 임대차계약 해지 후 전출 시 대항력 상실
- 임차권등기명령, 보증금과 전입신고 확정해 기존 대항력 유지
- 화곡동 전세사기 빌라 경매로 낙찰받은 수강생 후기
- ‘깡통전세’ 경매 때 ‘임차권 등기’ 살펴봐야
- 전세사기로 임차권 등기 물건 늘어
- 세입자 주민등록- 확정일자 살펴야
- 언제 등기- 배당요구 했는지도 확인

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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